红星国际广场2014年度推广策划提报
筑邦机构·2014·01
市场基础
综合环境分析 | 常州楼市供求市场
1-11月商品房成交58763套，成交面积632万方，日均成交175套； 前11月商品房新增供应893万方，供求比例1:0.71； 住宅方面，前11月成交44763套，成交面积514万方，日均成交133套； 前11月住宅新增供应690万方，供求比例1:0.74； 房价方面区域平稳，商品房均价7220元/㎡，其中住宅均价6785元/㎡；
1-11月全区商品房新增供应340万方，成交231万方，供求比1:0.68； 1-11月全区住宅新增供应290万方，成交188万方，供求比1:0.65； 前11月商品房均价表现平稳，均价6889元/㎡，住宅均价上半年表现平稳，三季度飙升突破7000元大关
综合环境分析 | 常州楼市供求市场
1-11月全市别墅新增供应35.4万方，成交22.2万方，供求比1:0.62； 前11月全市别墅共成交674套，日均成交2套； 价格平稳，保持13000元/㎡左右浮动，单套价格约400-450万左右
综合环境分析 | 常州楼市供求市场
1-11月全市商铺新增供应80万方，成交42.4万方，供求比1:0.53； 商铺均价平稳，11000元/㎡左右浮动
综合环境分析 | 常州楼市供求市场
常州市场供求相对宽松，房价走势平稳，常州整体楼市稳健； 武进为常州楼市主战场，供求量约占全市40%，供求比例较全市更宽松，市场竞争势必更激烈。对于本案而言，更需要有差异化的卖点竞争及灵活的价格措施来应对市场环境。 全市别墅类市场低迷，成交以低总价产品为主。价格是本案别墅去化受阻最大因素，因此后期别墅推广需要更高的价值感来支撑； 受投资门槛影响，全市商铺需求低迷，将给本案商业街销售带来威胁
市场对本案的启示：
综合环境分析 | 楼市政策市场
市场对本案的启示：
楼市大环境会对市场有一定影响，特别是增加了购房者犹豫心理；调控主要限制了二套房客户，对于初级置业者影响不大，因此国五条、二套房、房产税等一系列政策对本案普通住宅不会产生大影响。最大风险在于银行信贷政策的收紧，迫使还贷压力增大
综合环境分析 | 竞品市场
常州在售别墅项目共计23个，多以联排、双拼为主。其中单套600万以上的项目9个，滆湖西太湖板块4个，天宁区板块2个，其他区个一个
万泽太湖庄园
销售情况
湖滨壹号
销售情况
九洲红墅岭
销售情况
太湖湾度假村
销售情况
西太湖滨湖新城
武进核心区
高新区
休闲旅游、科技研发、创意产业、商务办公、总部经济、养生休闲、商贸购物和生态人居
装备制造、电子信息、半导体照明、商贸物流等产业
六所高校、高科技企业、服务外包企业、科技金融中心等
本案
发展
发展
武进主要呈现向西、向南发展方向，特别是西太湖滨湖新城，被列为十二五期间政府重点项目。本案处于核心区与新城交汇，淹城大道与延政大道交汇，2500年春秋淹城旁，区位优势明显
综合环境分析 | 武进城市发展
电子信息、精密机械制造、生物科技、新兴材料、生态农业、休闲旅游
经发区
湖塘、牛塘居住组团及政治、文化、商业综合中心组团
大学城
综合市场情况及本案特性，得出SWOT分析及解决策略：
解决策略：推广中充分利用综合体作为亮点，配合产品、规划等信息系列立体化推广；最大限度利用优势及机会规避劣势，主动制造事件、舆论导向来解除威胁
再次审视城市综合体
全城最TOP生活方式的代表
城市精神的极致体现
城市缤纷生活的高度浓缩
人性化的尺度，合理的业态分布，八达的交通 充满人文关怀的情愫
城市综合体包罗都市精粹
提供一个超越城市梦想的全新生活主张
红星紫郡推广不能完全建立在产品上， 城市综合体形象和综合体生活主张的吸引才是最重要的价值。 这也恰恰就是红星紫郡快速跳出市场、树立标杆、实现溢价， 并与目标客群快速对味沟通的核心诉求， 再加上红星国际广场成功案例提供的信心支撑， 才是紫郡最终推广成功的最大机会
我们的启发：
另外，本案独特的高层、别墅共体小区配置， 将为高层气质加分， 作为常州最“贵”的豪宅，随着威尼斯庄园的口碑传播， 豪宅所带来的高尚居住格调与奢华生活品质， 是紫郡可以借助的另一个卖点， 豪宅区的高层 是紫郡快速形成产品差异化及产品品质的另一个保障
明确红星紫郡的核心价值：
基于红星国际广场之上的综合体价值， 以及其所带来的独有的、彰显都市缤纷生活的主张
红星紫郡客户分析：
基于2013年900余组来访客户的基础做研判
核心客户：湖塘、牛塘、鸣凰客户 属性：区域范围内居住人群或产业人群，主要以刚需自住或首改自住为主， 辅以改善型需求
核心客户
次主力客户：大学城、高新区、经发区客户等 属性：区域外沿居住人群或产业人群，主要以刚需自住或首改自住为主
辅助客户：武进区外客户，比较分散 属性：部分被价格挤出客户，以刚需自住或首改自住为主；另一部分人或是看重地段及未来潜力，大面积改善或投资需求
次主力客户
辅助客户
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