武汉城市空间演化与房地产发展关系
中国地质大学 房地产工作室 2018. 01
一、武汉市社会经济发展概况 二、武汉市城市空间演化 三、武汉市房价空间分异研究
目 录Contents
一、武汉市社会经济发展概况
（一）、省会经济首位度 省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”，可反映省会城市对全省经济的影响力，也可反映整个区域经济对省会城市的依赖程度，通常以不超过25%为宜。 2017（1—9月）年湖北省GDP25076.63亿元，全年有望接近35000亿元，同期，武汉市GDP9397.17亿元，全年有望达13000亿元。十年来，武汉市首位度从33.7%升至37.5%，首位度整体呈上涨趋势，并且远超25%的适宜值，说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高，并且武汉市的经济增长快于全省总体水平
2007—2017（1—9月）年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图
（ 二）、房地产经济首位度 1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”，可反映全省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省，武汉房地产投资占比小幅上升，销售面积占比大幅下降。 2016—2017 （1—10月）年投资首位度从58.59%上升至61.35% 投资首位度上升，说明全省房地产开发投资仍然过度依赖武汉，房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。 2、销售首位度 省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首位度”，可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。 2016—2017 （1—10月）年销售首位度从43.83%下降至32.18%，自2016年武汉市调控以来，销售首位度大幅下降。
2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图
2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
（三）、人口首位度 “人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重，可反映省会城市对省域人口的吸引力。 2007-2016年，湖北省常住人口从5699万人增至5885万人，十年来湖北人口大致为自然增长，人口流动呈现梯度转移趋势，即乡镇-县城-地市-省会。同期，武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人，具有省内人口转移的终极意义，净流入人口是房地产市场需求重要因素，城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效应。 武汉人口首位度从15.63%上升到18.29%，预计2017年人口首位度保持在18.5%以上。人口首位度整体呈上涨趋势，这与经济首位度总体变化趋势一致，表明经济发展也为人口吸引奠定了基础。 从人口首位度来说，武汉的虹吸效应显著，且吸引的主要是省域人口，而对中部各省乃至全国的人口吸引力远远不足，“百万大学生留汉”工程将逐步改变这一现状
2007—2016年湖北省常住人口与武汉市常住人口发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
二、武汉市城市空间演化
（一）近十年来城市空间演化 城市空间的扩展实质是城市在内外驱动力作用下的空间移动，是城市化的基本特征之一，分外延型和内涵型两种方式。伴随着快速的城市化进程，主要体现为城市用地规模快速增长和空间结构迅速改变。城市经济的发展作为城市空间扩展的内在动力，通过市场对城市资源进行配置，引导城市空间建设和扩展的方式。 1、 从三镇格局到圈层环状结构 1954年版城市总体规划确定了三镇格局，1988年版城市总体规划将城区布局按照“三镇鼎立、分区成片建设”的思路，明确了三镇各片的主要功能， 1996年版城市总体规划使三镇格局向圈层环状发展。2010年武汉市三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。 圈层环状形成后，主城区以城市更新为主，通过交通基础设施的大力投入优化空间结构，同时建设商业综合体及公共服务设施。远城区以农转非为主进行城市扩张。
武汉城市总体规划（1954-1996）
二、武汉市城市空间演化
2、从环状到一体化 从2010年-2016年的卫星影像图可以看出，武汉市主城区由环状逐渐转为一体化的空间特征。以武汉市城市总体规划、武汉都市发展区基本生态控制线规划、武汉城市周边永久基本农田划定为标志，确定了城市边界，可以看出武汉市居住空间将从主城区的圈层式扩展向一体化演化。此阶段体现为大量过江的桥梁、隧道修建并通车，跨区域购房成为主流。在地铁与移动客户端的推动下，城市商业扁平化特征出现，全城一体化也基本形成。一体化打破了各区域间的同质化竞争，使各区域形成了互补，体现了基于城市功能的思考。 3、长江时代 2017年，长江主轴、长江新城等规划的提出，将使武汉城市空间步入长江时代
武汉主城区卫星影像图（2010-2016）
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