一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市
目录24
市场竞争
营销大纲
项目目标
市场定位
01
企业及项目目标？
目 标
项目营销目标的解读
品牌：确立静安项目品牌知名度和美誉度 地位：树立项目的市场领袖地位，让客户认可项目的品质，形成良好口碑 热销：首期开盘形成热销局势，为后期销售打好基础 价格：逐步实现销售均价的区域标杆地位
销售节点： 2012年9月，现场营销中心开放，10月首批单位公开
审定项目所处的市场环境，解析竞争态势
02
市场趋势和竞争
淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础
淮北： 以能源为基础发展起来的现代工业型城市 重要煤城、全国重要的煤炭基地之一，安徽省主要产煤基地
刘店煤矿
城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力
市域内的城镇空间布局层次出现分化的趋势： 以相山为核心的城区正逐渐成为全市的生产服务和生活服务巾心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入。 在全市域范围内，经过多年的发展，各城镇之间在规模和功能上也出现了分化，开始逐步形成了一批发展势头良好的重点城镇，如临涣、百善
相山城区
宿州市
百善镇
临涣镇
资料来源：淮北规划局网站
对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强
公路: 合徐高速 连霍高速 311国道、206国道 铁路： 淮北铁路 航空： 徐州机场
淮北与周边主要城镇距离： 宿州：52公里， 徐州：62公里， 萧县：40公里，
宿州
百善
萧县
徐州
临涣
311国道
206国道
至京沪高速
合 徐 高 速
连霍高速
淮北铁路
淮北用地发展方向分析图
淮北城区远期用地规划图
东扩南进推动城市规模扩张，城市空间迎来改造升级机遇
由于受到采掘塌陷、自然山体等的限制，目前淮北市的主要发展方向为东扩南进，而对于旧有老城区侧以改造升级为主
老城区由于人口密集，配套也较为完善，但是形象较为老旧，主要以旧城改造升级为主。 ——淮北规划局
中心塌陷地
刘桥煤炭塌陷地
塌陷地
相山
市中心
完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心
城市规划：东进、西延、南扩
城市规划： “东进、西延、南扩”的城市发展思路，使中心城区规划建设面积扩展到235.5平方公里
“东进、西延、南扩”的城市发展思路，三个城市组团和一个城市绿心
在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区
在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置工业园，陶瓷、建材和化工工业
根据淮北城市规划，可将城市划分为六大功能组团， 居住组团： 相山组团； 濉溪组团； 烈山组团； 工业组团： 矿山集组团； 景观组团： 中心景观区域； 东部景观区域；
各组团发展水平比较： 最成熟的组团： 相山组团 最具发展潜力的组团： 濉溪组团、烈山组团
六大功能组团延伸城市发展布局，以相山组团功能最为完善
相山组团：居住、行政、商贸、文化娱乐、商务会展
城市绿心——中心景观组团；生态、景观、旅游区
矿业集组团：工业、文教、休闲旅游
烈山组团：工业、居住、物流
濉溪组团：居住、商业、工业
老龙脊风景区——东部景观区
老城区市级功能区规划图
新城区市级功能区规划图
老城区商业氛围浓厚，是沿着淮海路、古城路、孟山路及相山路发展的井字型商圈；其中火车站商圈尚处建设之中 新城区功能区处于淮北市经济技术开发区，并于市政务中心区域中。在近年发展较为迅速，是淮北新兴的居住区域，区域内住宅档次较高
新城区快速发展，新老城区各有所长
老城区
老城区
新城区
新城区
老城区
商业氛围更为突出
新城区
重点注重居住、生活氛围的营造，同时兼具政府办公等功能
徐州都市圈 规划范围
淮北
徐州
沿淮城市群 分布
淮北市位于皖北部，地处苏鲁豫皖四省交界， 与皖东北经济协作区、徐州都市圈相邻。受到江苏 经济圈影响，并处于上海辐射第三圈层的边缘 位于淮海经济区中心，占据重要的商业地位
上海
南京
淮北
上海辐射 第三圈层
徐州都市 圈
淮北地处徐州都市圈辐射范围内，受徐州影响较大
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