摘要......III
ABSTRACT..... IV
第 1 章 绪论..1
1.1 选题背景 ........... 1
1.2 研究意义 ........... 2
1.3 国内外研究现状 ..... 3
1.4 研究内容和方法 ..... 6
1.4.1 研究内容 ....... 6
1.4.2 研究方法 ....... 6
1.4.3 创新点 ......... 6
第 2 章 城市综合体运营相关理论........7
2.1 城市综合体相关概念 . 7
2.2 城市综合体理论基础 . 7
2.2.1 同心圆模式与中央商务区(CBD)7
2.2.2 多核模型和城市副中心 ....... 8
2.2.3 城中城理论 ..... 8
2.2.4 土地混合使用理论 ........... 9
2.3 城市综合体运营关键要素 ......... 9
第 3 章 星美国际广场项目市场环境分析.13
3.1 项目相关介绍 ...... 13
3.1.1 地理位置 ...... 13
3.1.2 西安社会经济发展 .......... 13
3.1.3 居民消费水平 .. 15
3.2 市场竞争环境 SWOT 分析 ......... 15
3.2.1 优势分析 ...... 15
3.2.2 劣势分析 ...... 16
3.2.3 机会分析 ...... 17
3.2.4 威胁分析 ...... 18
3.2.5 SWOT 评价矩阵 . 18
3.3 前期的市场定位 .... 21
3.3.1 目标客户群 .... 21
3.3.2 营业收入确定 ... 21
第 4 章 开发方案运营设计.23
4.1 开发模式 .......... 23
4.1.1 独立开发模式 .. 23
4.1.2 合资——公共财政补贴模式 .. 23
4.1.3 合作开发模式 .. 23
4.2 业态组合 .......... 24
4.2.1 业态组合的内容24II
4.2.2 多种功能的相对比重 ........ 25
4.3 功能定位 .......... 26
4.3.1 超市功能定位 .. 26
4.3.2 百货商场功能定位 .......... 27
4.3.3 室内娱乐功能定位 .......... 28
4.3.4 餐饮功能定位 .. 28
4.3.5 酒店功能定位 .. 29
4.4 建筑布局 .......... 30
4.5 融资规划 .......... 31
4.6 商业运营管理 ...... 32
4.6.1 运营模式选择 .. 32
4.6.2 运营管理架构 .. 33
4.7 综合效益分析 ...... 34
4.7.1 项目的财务评价34
4.7.2 项目的社会价值评价 ........ 36
4.8 项目的风险分析 .... 37
4.8.1 政策风险 ...... 37
4.8.2 财务风险 ...... 38
4.8.3 工程和经营风险40
4.8.4 风险评估分析 .. 40
第 5 章 结论和建议.......42
5.1 结论 .. 42
5.2 建议 .. 42
参考文献.....44
致 谢.......45
附表.........46I1II
摘要
进入二十一世纪以来，随着我国市场经济的稳步发展，房地产行业已经成为我国国
民经济的重要组成部分。房地产业不仅能解决大量工人的就业问题，其巨额投资对国民
经济其他行业如钢铁、电力、家电、建筑材料等都有巨大的拉动作用

近几年来，随着中国经济增长速度放缓，房地产业出现了一些突出的问题，一是商
品房住宅项目投资过度，开发商到处跑马圈地上项目，造成建成的商品房库存量太大，
特别是三线和四线城市已经达到很高的水平，政府不得不开展了去库存行动；二是在住
宅市场连续遭遇政府严厉调控的情况下，许多住宅开发商转型或多元化发展商业地产，
城市综合体项目因为其档次较高，回报率高于一般商业地产，成为这些开发商的投资热
点，大规模投资涌入后，随之出现的是项目招商困难、同质化严重、空置率过高等一系
列难题

上述问题的出现是房地产开发热潮告一段落后的必然结果，其发展轨迹也符合市场
经济的普遍规律，全国上下大搞房地产开发，投资的项目过多，而需求并未相应的扩大

尤其是我国相当一部分房地产开发企业投资决策流程不规范，在做出决策之前缺乏系统
的可行性研究工作，为赶上房价的快速上涨阶段，盲目上项目，赶工期，使企业在国家
实施调控时陷入了库存严重，资金缺乏的被动局面。房地产项目可行性研究是房地产开
发决策过程中的重要步骤，是投资能否取得成功的前期关键，项目开发前详细的可行性
研究可以避免盲目投资，提高开发企业的经济效益和投资回报率。本文根据房地产开发
项目可行性研究与城市综合体开发相关理论，结合国内外相关参考文献和研究资料，对
星美国际广场项目进行运营方案设计，以期有利于该项目的投资决策和合理开发

论文主要包括五个部分内容：首先是本文的绪论，然后是城市综合体运营的相关概
念和理论基础，接着是对星美国际广场项目的市场环境进行分析，从区位优势、市场环
境 SWOT 分析、市场定位等方面对星美国际广场的基本情况和项目可行性进行了分析，
第四章是对该项目的运营方案设计、构建与实现过程进行了分析研究，给出了适应莲湖
区商圈生态的业态组合、功能定位、建筑布局、融资规划、组织架构和初步的运营方案
以及风险分析，第五章是结论和建议

研究结果表明，在全国经济放缓，房地产业低迷的情况下，借助西安市莲湖区优越
的地理位置和商业环境，星美国际广场作为集商业、住宅、娱乐为一体的城市综合体项
目，具有很强的市场竞争力。预期该项目有良好的经济效益、社会效益和环境效益，很
强的抗风险能力和不错的投资回报，该项目的投资是切实可行的

关键词：星美国际广场 ；城市综合体 ；运营方案设计 ；可行性分析IV
Abstract
With a more than twenty years’ of high-speed development of market economy in
China in the twenty-first century, the real estate indurstry have became a important part of
Chines economy sine 2000. It can not only creat lots of jobs , but also accelerating other
fields such as steel industry and electric power, home electricities and architecture materials .
Some problmes has rised when the high-speed of chinese economy development slowed.
The first problem is the over investing in residential building ,the house stocks in little city
has rised to a risk level.So local government has to put out a action of dicrease stocks to solve
the question. Secondary ,when the residential development was strictly controled by the
goverment ,many Residential developer began to develop commerial property ,HOSPA was
prefered by them for a higher profits . Constious surged investments caused series of serious
p
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