研究源于数据1研究创造价值
[Table_Summary]
将棚改进行到底
——兼论棚改三个经济意义
方正证券研究所证券研究报告
行业深度报告 行业研究
房地产行业 2017.06.02/评级
[TABLE_ANALYSISINFO] 首席经济学家 任泽平
执业证书编号： S1220516060001
房地产首席分析
师
首席分析师：
夏磊
执业证书编号： S1220517040004
TEL: 010-68584865
E-mail： xialei@foundersc
[Table_Author] 联系人： 黄什
E-mail： huangshi@foundersc
实习生庞欣对本报告有贡献
重要数据：
[Table_IndustryInfo] 上市公司总家数 138
总股本(亿股) 2542.41
销售收入(亿元) 2788.32
利润总额(亿元) 414.30
行业平均PE 329.74
平均股价(元) 10.64
行业相对指数表现：
[TABLE_QUOTEINFO]
-5%
-1%
3%
7%
11%
2016/2016/2016/
122017/30
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
成交金额(百万)房地产沪深300
数据来源：wind 方正证券研究所
相关研究
方正地产三四线调研系列：
1.三四线房地产市场怎么走？（系列三）
——辽宁安徽两省四市超深度调研行
2017.04.26
2.重庆近郊S市深度调研行（系列二）
2017.01.10
3.中原两市深度调研行（系列一）
2016.12.21
请务必阅读最后特别声明与免责条款[TABLE_REPORTINFO]
导读：
去年底，在市场对2017年房地产投资一片悲观之时，我们旗帜
鲜明提出“三四线足以支撑全国销售投资、2017 年投资不悲观”
(详见深度报告《为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观》)

促使我们做出判断的核心原因，是我们对棚改货币化持续推进
的信心和一二线城市向周边的外溢效应。今年以来，三四线房
地产销售持续超预期、房地产投资超预期，均精准验证我们判
断。在地产销售投资的强劲增速中，地产上下游持续受益，家
电、消费领域牛股辈出

已到年中，市场对房地产投资、销售能否持续，开始出现分歧

当前，我们依然对房地产销售、投资保持乐观。核心仍在于对
去库存充分后的市场自身补库需求，以及对政府推动的棚户区
改造有信心，对棚改货币化产生的巨大销售、 投资增量有信心

在城镇化快速推进的历史大潮中，棚户区改造不仅改善着民生、
改变着城市面貌，也创造着住房需求、拉动着房地产投资，是
未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一

棚改现状如何、未来空间怎样？对未来五年的房地产销售、投
资拉动到底多少？结合具体案例和测算，本文对棚改核心问题
进行深入分析

摘要：
1.棚改历程、现状和未来空间

棚户区分为五大类，分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦
区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末，全国城市和建
制镇中，各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的
不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨，在“去库存”的大背
景下，2015年起，棚改货币化安置大力推广，2015-2017年棚
改任务1800万套，货币化比例从2014年的9%快速提高到2016
年48.5%，保守估计2017年50%，2018-2020年达到60%。2017
年5月24日的国务院常务会议，提出2018-2020年三年1500
万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下，全国各省市棚
改完成进度推进顺利，实现了对房地产行业稳消费、拉投资的
目的

2. 棚改具有一石三鸟的经济意义

1）拉动近20%商品住房销售： 2015年和2016年棚改货币化安
置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积
13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020
年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%

2）创造13万亿投资：棚改通过三个渠道稳投资，一是直接增
加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投
资；二是棚改配套的基建投资；三是拉动房地产40多个关联产
业的投资。我们测算，2017年-2020年，棚改将拉动投资12.9
研究源于数据2研究创造价值
[Table_Page] 房地产行业-行业深度报告
万亿。其中房地产投资4.7万亿（安置房投资2.0万亿、商品
房投资2.7万亿）、棚改配套基建投资1.6万亿，房地产上下游
产业投资6.6万亿

3）投放2万亿基础货币：央行运用PSL向政策性银行投放基础
货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016
年末PSL余额为20526亿

3.投资建议：棚改货币化持续推动三四线去库存，利好布局三
四线的龙头碧桂园、中国恒大，区域三四线龙头华夏幸福、荣
盛发展；棚改拉动投资13万亿，利好棚改优势显著的北京城建

风险提示：
棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧
研究源于数据3研究创造价值
[Table_Page] 房地产行业-行业深度报告
目录
1 棚户区：历史、现状、未来 ....... 5
2 棚改怎么改：难点与模式 ........... 6
2.1 棚改难点 ... 6
2.2 望坛模式 ...........
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看