财润鹊桥酒店写字楼项目
可
行
性
研
究
报
告
书
广东财润投资有限公司
二○○七年九月三十日
目 录
前言 4
1项目简介 4
1.1建设地点 4
1.2项目现状 4
1.3项目总体规划要求 4
1.4项目建筑面积指标 5
2项目法人概况 5
3编制依据 5
4项目建设的必要性 6
4项目建设有利于较好地发挥土地效益 6
5主要经济技术指标 6
第一部分 鹊桥五星级酒店 8
1目前广州五星级酒店的运作情况 8
2行业人士对广州高级酒店业的发展看法 12
3定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 14
3.1定位五星级酒店的标准要求 14
3.1.1酒店总体基本要求 14
3.1.2酒店接待大厅基本要求 14
3.1.3客房基本要求 15
3.1.4餐饮基本要求 16
3.1.5公共区域基本要求 16
3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 17
3.2定位五星级酒店的规划 20
4本项目定位五星级酒店的成本运营测算 22
4.1测算基础 22
4.1.1本五星级酒店物业面积构成： 22
4.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本） 22
4.1.3酒店运营成本 25
4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算 25
4.2计算结果 26
4.2.1客房年收入约 26
4.2.2 餐饮、会务、商场收入 26
4.2.3 娱乐休闲收入 27
5 本项目定位五星级酒店收益测算 29
5.1成本合计 29
5.2年收益额（税后） 29
5.3总成本回收共需年数 29
第二部分 5A甲级写字楼 30
1 广州写字楼发展历程 30
1.1写字楼紧缺期：1993-1997年 30
1.2写字楼消化期：1997-2000年 30
1.3 写字楼调整期：2001-2004年 31
1.4写字楼快速增长期：2005年至今 31
2广州市区写字楼市场分析 32
2.1广州四大写字楼区域介绍 32
2.1.1大环市东商务区
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