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2017年10月30日
房地产
最美夕阳红 养老地产进入抢滩登陆黄金期
行业深度
减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，
失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重
不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两
极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾

痛点无法解决，催生巨大市场空间

手，适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务，打通开发运营全过程；
“知名度+美誉度”，部分实力房企及险资形成口碑养老产品线，如万科
随园，保利慧享福，上实瑞慈，绿城乌镇雅园，泰康人家，远洋椿萱茂，
复星星堡等；各路资本加快布局养老地产

性质混乱、成本高企、存量改建遭抗议；金融政策全面支持，政策性贷
款/专项债/保险资金成三大资金来源；开发利润/租金收益/服务附加/资
产升值，风险收益拆分匹配成为核心；美国三大养老REITs：VTR.N，
HCP.N，Welltower经营业绩与股价表现或可提供管中一瞥

◆上海国企混改破局非盈利养老，“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈
公办民营到国企混改，上海混改企业破局非盈利养老意义重大；“会费+
月费”逐步成为盈利性项目主流，“会员资格”存疑虑；养老地产捆绑保
险产品渐为大众接受，形成“正反馈循环”双赢模式；目标客户高度一致，
养老地产将成为寿险产业链中关键一环

◆建议关注万科（000002）、保利（600048）、上实发展（600748）
推荐在低成本资金获取、资源整合、医疗机构匹配、客户信任度及养老产
品线均具有相对优势的地产投资标的，分别为万科（随园养老进入规模化
运行）、保利地产（构建三位一体养老体系）、上实发展（东滩养老前景
广阔想象空间巨大）

◆风险提示
地产调控时间过长，销售持续下滑，信贷持续收紧，融资渠道狭窄，房企
有出现资金链断裂的可能；汇率波动有导致房企外债汇兑损失加大的可能；
利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能；房企多元
化和养老业务发展有不及预期的可能

证券
代码
公司
名称
股价
EPS PE 投资
评级 16A 17E 18E 16A 17E 18E
600048 保利地产 10.77 1.05 1.25 1.48 10.3 8.6 7.3 买入
000002 万科A 28.98 1.90 2.33 2.70 15.2 12.5 10.7 增持
600748 上实发展 6.80 0.32 0.36 0.42 21.2 18.9 16.2 增持
中性（维持）
分析师
陈浩武 (执业证书编号：S0930510120013 )
021-22169050
chenhaowu@ebscn
联系人
何缅南
021-22169170
hemiannan@ebscn
范晓佳
021-22169156
xjfan@ebscn
行业与上证指数对比图
-10%
-3%
5%
13%
20%
09-1612-1604-1707-17
房地产沪深300
2017-10-30 房地产
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目 录
1、 养老供需严重不平衡，政策频发加强引导 ......... 3
1.1、 渐远的人口红利，沉重的养老负担 ......... 3
1.2、 优质公立“等不起”，优质民营“付不起” ........ 4
1.3、 各级政府养老政策频出，加大支持引导力度 ....... 4
2、 从初步探索到抢滩登陆，养老地产进入黄金期 .. 6
2.1、 养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期 ........ 6
2.2、 各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头 ... 7
2.3、 “知名度+美誉度”，部分企业形成口碑养老产品线 ....... 8
2.3.1、 房企系列（万科、保利、绿城、复星、上实、远洋） . 8
2.3.2、 险资系列（泰康、人寿、太平、合众） ........... 11
3、 三大核心：土地、资金、盈利模式 ...
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