2014年房地产行业总结与展望【1】政策 阿斯彭·中国【QQ:925250088】 2014年房地产行业总结与展望【1】政策 阿斯彭·中国【QQ:925250088】 自下而上”救市”不怠 ,2015年政策宽松稳定 文/阿斯彭·研究中心 2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放 地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期 “微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激 房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后，后续仍会有稳增长政策跟进，信贷环境将维持宽松 2014年回顾 今年房地产市场政策环境相对宽松，中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策 内容和导向地出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国“两会”提出“分类调控”，赋予地方政府更 多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第三 阶段，地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系 土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，无疑房地产市场也受益匪浅 一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章 今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则，同时提出抑制投资性需求。过去十 年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出， 尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软， 高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地 方政府，有针对性的出台调控政策。就实际情况来看，需求量大，房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调， 有效抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而库存量较高，供大于求的城市，地方政府一方面积极出台利 好政策，全力去库存，另一方面控制房地产开发用地的供应规模，调整新建商品房的供应结构，从而减少供 应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果 二、中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房 2014年房地产行业总结与展望【1】政策 阿斯彭·中国【QQ:925250088】 一季度我国GDP增速放缓至7.4%，经济下行压力已经显现。为防范风险，中央政府多次强调:“运用 适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量” 4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚 户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算，两 次定向降准大约释放1500亿元资金 5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、 “合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购 买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解 三、取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化 “金三银四红五月”齐齐爽约，房地产市场并没有像预期一样回暖，甚至于下滑的趋势不断加剧，购房 者的观望情绪亦愈演愈烈，整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响，土地市场也一片惨淡， 土地延拍、流拍等现象频频出现，直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指 导思想赋予的自主权，又有“救市”的动力，地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章 6月呼和浩特首当其冲解绑限购，之后绝大多数城市效仿，到目前为止，46个限购城市中仅余北京、 上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况，其效 果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市的“救市”力度继续升级，从公积金贷款调整、 契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局 四、放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程 购房者范围扩大了，购买力也提高了，但市场反应依然平平，今年房地产市场供大于求的基本面已经形 成。同时放眼全国，三季度的GDP增速继续放缓至7.3%，房地产开发投资增速持续下滑，成为中国经济 不能承受之重 国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首 2014年房地产行业总结与展望【1】政策 阿斯彭·中国【QQ:925250088】 套，一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规，面面俱 到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度，有效缓解了购房者的观望情绪，加之开发商的主动 自救，以价换量、积极营销，最终“银十”镀金，加速房地产市场回稳筑底进程 随后，11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强 购房者支付力，前期积压的需求出现集中释放，助推房地产行业在11月份再接再厉，商品房成交金额和成 交面积均创下年内单月新高 2015年展望 房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍 将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律； 另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空 间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观 一、政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出 根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中 央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微 调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济 值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于 限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性 需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场 推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大， 供求关系基本平衡，并无取消限购的必要 二、整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看