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2018年房地产行业投资策略_房地产长效机制将促进人口集聚

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更新时间:2018/7/9(发布于四川)

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文本描述
房地产长效机制将促进人口集聚
证券分析师:王胜A0230511060001
研究支持:龚正欢/曹一凡/彭子恒
2017.11.23
——2018年房地产行业投资策略
弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐
www.swsresearch投资要点
供需平衡,主要有发展租赁市场,构建保障房体系,土地改革,房地产投资
信托基金,房产税改革
转为制度红利,目前存在人口流动速度放缓、土地与人口发展不平衡等问题
阳光城
www.swsresearch房地产行业研究框架
托基金,房产税改革
长效机制租购并举,保障房体系,土地改革,REITs,房产税
长效机制
长期短期
人口,城镇化
供给
需求
土地,制度
居民购买力,资产配置,改善性需求
库存,房企资金
需求
供给
资料来源:申万宏源研究
www.swsresearch房地产长效机制促进中国市场统一,由人口红利转为制
度红利
土地劳动力资本


不统一不统一不统一




建设用地指标不平衡;
农用地与建设用地分
布不平衡;
土地性质分配不平衡
城乡二元户籍制度;
一线城市人口控制
不发达省份通过大幅出让
土地重复建设园区与新城,
导致库存高企低效投资;
房企融资渠道受限,造成
民企冲规模、国企低效率




土地改革——目前以
省内地票制度与占补
平衡为主,但尚未实
现跨省的建设用地指
标流转
租售同权——破除户籍制度
壁垒,加强人口流入大省对
人口的吸附力,但一线城市
尚未放开人口控制;
保障房——降低高素质人才
与低收入群体的流转成本
去库存——规范地方供地
节奏(按去化周期);
降杠杆——规范地方债,
禁止土地融资;
REITs——拓宽房企融资渠
道,合理化融资成本,促
进市场化竞争
从宏观经济来看,我国要素市场尚存统一的空间
资料来源:申万宏源研究
www.swsresearch商业模式的转变:开发商/地产商/地产资本商
开发商地产商地产资本商
发展阶段初期中期后期
商业模式以建筑商为主,从
事商品房、保障房
建设
引入产业+地产概念,
打造产业园区、特色小
镇、养老地产、旅游地
产、物流地产、城市运
营商等特色
结合资本体现金融的本
质,以REITs、PERE为主
要形式,主要从事物业
运营与投资
资金来源自有资金(销售回
款)、银行贷款
自有资金、银行贷款、
信托贷款、产业资本
自有资金、银行贷款、
公众募资(ABS)
商业特征回报期1-2年;重资

特色小镇回报期3-5年,
产业新城5-10年;重资

回报期10-20年;轻资

代表公司万科、金地集团华夏幸福、招商蛇口越秀地产、光大嘉宝
目前处于房地产发展中期,开发商向地产商转型
资料来源:申万宏源研究
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