大中华区物业摘要 二零一七年第二季度 投资市场热度不减 4 专题文章 04 经济和政策动态 07 如何跻身新兴商务区—体量的要求 08 商场察觉到中国奢侈品市场的“回 流”迹象了吗？ 09 2017年上半年中国投资交易总额 逾800亿 二线城市吸引力凸显 10 雄安新区：打造一座全新城市的 新机会？ 29 零售物业 30 北京 31 上海 32 广州 33 成都 34 深圳 35 天津 36 青岛 37 重庆 38 沈阳 39 武汉 40 西安 41 杭州 13 办公楼 14 北京 15 上海 16 广州 17 成都 18 深圳 19 天津 20 青岛 21 重庆 22 沈阳 23 台北 24 香港 25 武汉 26 西安 27 杭州 43 住宅 44 北京 45 上海 46 广州 47 成都 48 深圳 49 天津 50 青岛 51 重庆 52 沈阳 53 台北 54 香港 55 武汉 56 澳门 57 西安 59 工业地产 60 北京 61 上海 62 广州 63 酒店 64 北京 65 广州 2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增 速在第一季度和第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购 经理指数（PMI）到达51.7，比上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工 业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。 投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%， 比2016年整年提 高0.5个百分点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率 为46.5%。受汽车和居住类商品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售 总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。 虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范 化解重点领域风险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济 增速将从下半年开始放缓。 此致敬礼 周志锋 中国区研究部总监 编者按 淘宝店铺 “Vivian研报” 收集整理 获取最新报告及后续更新服务请淘宝搜索“Vivian研报” 4 – 专 题 经济和政策动态 川航空广场租赁16,000平方米。但另一方 面，由于诸多城市仍处于新增供应的高峰 期，在短期内市场预计依然会偏向租户 方。 本季度一线城市甲级办公楼租金小幅上涨 或持平。在16个1.5线及二线城市中，租金 出现环比小幅下跌的有10个城市，其中郑 州、西安跌幅较为明显。中国办公楼物业 大宗交易市场依旧活跃。在一线城市，尽 管市场资本化率持续收窄，但投资者对大 宗交易市场仍然保持乐观态度。本季度， 不仅内资买家投资热情依旧，境外投资者 在中国（尤其是上海）的活跃度更是有 所增强，买家包括吉宝置业、凯德、AEW 等。由于一线城市物业价格居高不下，且 市场上可售优质物业逐步减少，我们注意 到一些投资者开始关注1.5线或二线城市的 投资机会。 2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增速在第一季度和 第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）到达51.7，比 上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全 年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。 投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%，比2016年整年提高0.5个百分 点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率为46.5%。受汽车和居住类商 品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。 虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范化解重点领域风 险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济增速将从下半年开始放缓。 优质零售物业市场： 2017年第二季度，一线城市的主要租赁需 求依然来自餐饮类租户，特别是迎合大众 市场和提供外卖服务的品牌。时尚零售方 面，受资本支持的国内时尚设计师品牌如 JNBY等加速扩张。此外，新零售概念店在 上海和深圳等地持续布局，其中以线上+ 线下+物流之类新型超市的租赁需求较为 活跃。比如百联在上海开设新零售发现店 RISO；盒马鲜生和超级物种将在深圳分别 开1和2家门店，后者已有1家店于本季度开 业。 紧随一线城市步伐，小部分国际奢侈和轻 奢品牌在重点二线城市的优质零售物业选 择性扩张，包括Dior落子重庆国金中心， Emporio Armani入驻西安中大国际购物 中心，法国轻奢Sandro入驻武汉国际广场 等，预示着奢侈品消费市场的振兴正在向 甲级办公楼市场： 2017年第二季度，四个一线城市总体租赁 需求与上季度基持平。新兴区域市场表现 活跃，诸如北京的奥林匹克区域、广州的 琶洲与深圳的后海总部基地。这些区域的 租金优势及新增的高品质物业有效吸引了 大批具有扩张、整合以及升级搬迁需求的 租户。从行业来看，金融业（尤其是证券 与保险行业）、专业服务业及科技类企业 成为本季度甲级办公楼需求来源的主力， 四个一线城市均录得相关行业的大面积成 交。 在仲量联行跟踪的16个1.5线和二线城市 中，大量企业在本季度继续利用租金持 续下调的时机，纷纷实现其升级需求。另 外，除了本地专业服务业与科技企业，联 合办公等共享办公运营商在本季度也表现 出了强劲的扩张需求，如MFG在成都四 专题文章 中国内陆城市逐步深化。另外，文化创意 业态在青岛、沈阳和苏州等地方兴未艾， 帮助购物中心实现IP化。租赁需求较弱的 二线城市则将多余的零售空间转化为其他 用途，如沈阳的百联购物中心和华府购物 中心引入联合办公业态。 在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型 城市中，上海和深圳分别有4个新项目开 业，北京和广州则分别有2和1个新项目开 业。二线城市的新增供应主要集中在华 东（以杭州和宁波为首）和华中地区。 新增供应最大的城市包括杭州（来福士 广场和国大城市广场在内的5个项目）、 成都（银泰中心in99和卓锦曼购中心）以 及武汉（凯德西城和和记黄埔M+）。 受时尚零售业绩回暖和餐饮、体验类品牌 强劲租赁需求的双重影响，上海的首层租 金持续反弹，环比上涨2.1%；其他一线城 市的租金保持平稳。二线城市中，区域龙 头项目如南京德基广场和西安凯德广场继 续支撑本市的租金增长，其他地区（除宁 波之外）的租金表现则相对平淡。值得注 意的是，在华东、西南和华南等区域，巨 大的未来供应将在短期内对租金施加一定 压力。 住宅市场: 2017年第二季度，各一二线城市大多维持 了原有的紧缩政策，部分一线城市迎来 政策微调。上海和北京等地开始整顿“类 住宅”项目，广州的大部分银行也取消了 首套房购房者的贷款利率优惠。但需求坚 挺、供应量增加，促使本季度各城市成交 量出现小幅回升。仲量联行跟踪的全国20 个主要城市数据显示，二季度20城市住宅 成交量环比增长23%。 4月6日中国住房和城乡建设部发文要求各 地根据商品住房库存消化周期来调整住宅 供应规模、结构和时序。本季度，我们看 到消化周期较长的沈阳等城市住宅供应量 进一步减少，而其他库存告急的城市的住 宅供应量则迎来较大增长，如南京和宁波 等。仲量联行跟踪的全国20个主要城市 数据显示，供应量在连续三季度萎缩下滑 后，二季度终于出现了60%的上升。 虽然供应量有所增加，但一、二线城市 需求坚挺，使得库存量持续下降。本季 度，20个城市的住宅库存量环比下降 6%，已连续七个季度处于下降状态，这 表明政府提出的“去库存”的政策目标在 一、二线城市中取得了显著的成果。同 时大部分城市的库存去化时间也维持在 12个月以下，甚至不少城市如南京、杭 州、宁波和武汉等地的库存去化时间今 年一直维持在6个月以下。在需求坚挺、 库存下降的背景下，虽然紧缩政策高 悬，但开发商仍保持价格坚挺。因此热 点一、二线城市价格在二季度保持基本 平稳，部分城市均价小幅攀升。 经过上半年的政策调控升级，主要一二线 城市房价的上涨速度得以基本控制。我们 预计下半年这些城市的调控政策将持续 执行。受此影响，2017年主要一二线城市 成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于 改善型需求依然强劲、开发商库存压力较 小，预计这些城市的价格会维持稳定。在 三四线城市，因一、二线城市限购而产生 的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三四 线城市面临经济转型的阵痛、人口净流出 的压力，基本面不支持其住宅市场长期的 繁荣，价格上涨空间将非常有限。 5 – 专 题 本季度需求强弱-按行业分 餐饮业态组合趋势 强劲扩张 比重减少 缓慢扩张 比重增加 停止扩张 休闲餐饮 高端正餐 轻奢侈品牌 休闲轻餐 大部分奢侈品牌 体育&休闲 高楼层餐饮 彩妆、配饰 各楼层穿插餐饮 百货商场 儿童产品，服 务娱乐，教育 大店面餐饮 快时尚 小店面餐饮 家电卖场 中西快餐、休闲简餐对 楼层要求不高，面积在 100-200平左右，更能 满足消费者对休闲娱 乐和快捷生活方式的追 求。加之与外卖APP合 作，导致平均销售坪效 比大型正餐更高。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看