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中国公募REITS发展白皮书不动产证劵化是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转
化为资本市场上的证劵资产的金融交易过程。不动产投资信托基金（Real
Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的重
要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资
机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者
的一种信托基金。REITs于1960年发源于美国,全球市值目前已达1.8
万亿美元

随着新常态下经济转型进程的推进，在中国推出REITs，尤其是公募
REITs已变得尤为迫切。首先，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手

推出建设REITs，可以落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量
经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和
高杠杆风险；建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融
战略，为雄安新区的发展提供了金融新思路，能够推动不动产行业产业升
级和盈利模式的转变。另外，国际经验表明，规模化的REITs市场能够
拓宽税基，增加税收收入

1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、
徐爽、朱元德、于嘉文、范熙武、李文峥等

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第二，开发和建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分

中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问
题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是
高质量、成熟的金融产品，为居民财产性收入提供大利资产，充分体现了
普惠性。REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置
多元化，具有极强的配置价值。REITs能够丰富资本市场工具，可以成为
新常态下的货币政策传导机制之一。REITs能够减缓中国金融体系中直接
融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。对于国际投资者来
说，中国REITs同样也具有重要的配置价值，这对于推动中国金融体系
进一步全球化，吸引外资助力中国经济，发挥中国对世界的影响力，具有
重要意义

由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题，中国
还没有建立起明确的REITs制度，推出标准意义上的公募REITs。但是，
国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止
过，这期间涌现了一些典型的案例，例如越秀REITs、中信启航、鹏华前
海万科REITs。虽然它们对中国公众投资者来说还不是可投资的真正意义
上的REITs产品，但这些尝试为REITs的开发积累了大量的经验，使得
初期的制约REITs发展的大部分问题都已经有了相当程度的突破。经过
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监管部门前期扎实有效的推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前的
法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，推出公募REITs试
点正当其时。我们认为，应尽快推出相关法律法规以及业务指引，正式启
动并大力推进中国REITs公募试点

本报告深入阐述了REITs对于中国经济发展的意义，分析中国
REITs制度建设的问题和典型案例，论述推出公募REITs的适时性，探
索公募REITs的模式选择、产品设计和市场建设等相关问题，提出中国
当前推出公募REITs的方案和路径。本报告是北京大学光华管理学院“光
华思想力”新金融研究系列报告的第一部分

1.不动产信托投资基金对中国经济社会发展的重要意义
1.1不动产投资信托基金
不动产投资信托基金（REITs）是一种通过发行收益凭证汇集多数投
资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综
合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs最早于1960年出
现在美国，后于1971年出现在澳大利亚。在亚洲市场上，REITs 最初于
2001年出现在日本，其后于2002年在新加坡出现，紧接着在台湾和香
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