 ==>> 点击下载文档 |
项目投资背景解析
城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析
城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期
按照国际研究惯例：
GDP增长与城市房地产发展关系模型
人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速发展期
经济周期对房地产周期的影响
第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济发展活力十足
■□从历年南京经市产业结构演变趋势 来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显； ■□第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础； ■□第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的发展阶段
城市固定资产投资相对理性，对区域经济发展的拉动作用较为明显
■□南京固定资产投资保持稳定的增长，与其城市发展速度相适应； ■□固定资产投资对经济增长的作用明显
社会消费品零售总额的总量较高，接近1200亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强
■□南京社会消费品零售总额在同类省会城市处于前列； ■□南京商业经济的发达，这与城市定位是相匹配的； ■□折射出当地居民在消费意识上的超前性
居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相对比较保守
■□居民储蓄存款余额较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加大则反映出居民消费的保守一面
城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小
■□2005年南京人均消费支出的增长比例的加大，反映出城市居民消费观念在不断增强； ■□同时消费支出与可支配收入比例的减少，则反映出消费观念还是不强； ■□经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的增长小，折射出可供消费的能刘弱
项目投资背景解析
城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析
金融政策
金融政策旨在稳定国民经济的平稳协调战法，同时从多角度稳定房价的正常增长
土地政策
国土资源局的系列政策出台进一步规范了房地产土地市场的各个环节
国务院和地方政府同时对商品房住宅项目的开发出了更高的要求
开发政策
地方政府对于房价增长过快的控制上升到政策的层面
价格政策
销售政策
政府从销售的各个环节抑制房价的增长，并从上市销售的首要环节就限制涨幅
销售政策
从国务院到地方政府对于老百姓的住房问题十分关注，维护普通百姓的购房利益
项目投资背景解析
城市概况 城市经济运行特征 相关政策解读 南京商业市场分析
城市商业的区域特征 ■□总体特征： ——城中区商铺投资成本高，客群面有限，销售压力较大 ——自营成为主城区商业地产发展趋势 ——新城区商业是发展的初级阶段，社区型商业销售业绩明显优于大型 综合类商业 ■□分区发展特征： ——江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏：江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业态重组是必然； ——核心区新街口商圈将向各方延展 主题性商业开发成为大型商业开发主流 大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重 主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性
城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘空间较大
商业市场发展现状
整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初商业用房供应量大，后期的销售压力将加大
2006年8月－2007年8月各月销售、上市对比
商业市场整体供销
商业市场整体供销
累计供销比例的持续减小是销售压刘缓的具体体现
江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致
商业市场销售价格
城中板块商业目前供严重过于求，区域商业用房销售压力非常大
从城中板块最近一年的供销情况看是严重的供过于求，销售去化情况不容乐观
城中商业市场的累计供销比是全市的2倍，这真是反映了城中区域商业用房销售的压力最大
城中商业市场供销
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
