1 鸿隆 世纪广场策划报告 谨呈:鸿隆控股 城市策略地产顾问有限公司 2007年6月本文仅供客户内部使用，版权归深圳市城市策略地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 版权声明本案核心问题 １、写字楼如何重新定位包装？ ２、商业如何定位，如何制定租售策略？ ３、整体销售收益如何？报告思维导图 市场定位 写字楼市场扫描 市场调查 商业 客户解读 商圈现状 竞争物业 消费者分析 自身资源 市场定位 写字楼 已盘活问题楼盘分析 SWOT分析 营销攻略 经济测算 物业建议第一部分：写字楼部分罗湖写字楼市场特征总述 ●租户分类： 高端产品客户—世界五百强企业、上市公司、大型国企； 中低端客户—多为在本区域办公的物流、贸易、金融公司（成长型公司）或大公司驻深办事处； ●投资客分类： 自用客户：多为本土实力公司（租金看涨而租期又短）； 炒家一：罗湖再置业私营企业主(占比三分之一，投资中高档产品）； 炒家二：香港职业炒家（投资甲级物业）； 炒家三：本土原有住宅投资客（因写字楼回报比住宅高，而转向）； 炒家四：投资公司（整买或多层购得后再整层出租，譬如香港和温州炒楼团）； ●售价：罗湖甲级写字楼大多只租不售，在二手楼市场甲级2.4-3万元/m2 ；乙级1.3-1.8万元/m2； ●租金水平： 新楼（华润大厦、世界金融中心等）：100-200元/m2 ； 旧楼：40-60元/m2； ●管理费：20-30元/m2*月； ●面积需求：80-250m2需求量大 市场供应稀少、新盘抢手，是本项目入市大好时机！深圳写字楼市场扫描2007年第一季度深圳甲级写字楼市场存量和新供应 *Estimated预计 Average Supply（94—05） 截止今日,全市写字楼供应量已超过120万，市场竞争激烈！历年供应量分析 9历年价格分析 但在种种因素作用下租售价格都持续高升，在2007上半年入市的写字楼几乎都创下了同片区的价格新高，2007下半年将持续有高品质楼盘推出市场，预计在经济持续发展以及心理购买预期提高的情况下，价格将进一步上涨，幅度预计在20%—30%之间 10 罗湖写字楼市场供应情况 作为深圳商业都会&金融中心的罗湖，写字楼供应量却仅为中心区的1/17，新盘稀少、且都定位高端,中小面积产品缺乏！ 罗湖写字楼国际金融大厦 深房大厦 金丰城大厦 华润大厦 世界金融中心 金山大厦（书城） 人 民 南 路 出口 出口 出口 地铁老街站 深 南 大 道 地王大厦 合作金融大厦 发展银行大厦 和 平 路 宝 安 南 路 红 岭 路 出口 本 案 铁 路 桥 国贸 嘉里中心 市政府从罗湖迁至福田后, 罗湖的商务发展已落后于福田。但罗湖凭其良好的历史沉淀,还是在深圳的商务经济中占有重要的地位,成熟的商务环境、良好的商务配套等是福田在短时间内难以超越的。 近年来,罗湖只有鸿昌广场和华润大厦、世界金融中心三个写字楼推出市场,其中能和中心区高档写字楼分庭抗礼的仅有华润大厦、世界金融中心。因为华润大厦以及其母体万象城的高姿态出现,使CFD在与CBD竞争的天平中找到平衡点，逐步形成深圳商务的“双核心” ！ 人民南片区 蔡屋围片区 振业大厦 湖北宝丰大厦 海燕大厦 中政大厦 电影大厦片区内主要写字楼物业一览 （根据物业修建年限、规模、设施等分为A、B、C三个级别；黄底色为蔡屋围片区项目） 1、蔡屋围片区甲级写字楼较为密集，租金接近福田中心区水准； 2、人民南片区写字楼物业大多较陈旧，租金相对较低 ，片区高档物业仅有嘉里中心！在售楼盘： 现代国际 经贸中心 时代广场 财富大厦 新世界中心 在建楼盘： 星河发展中心 嘉里广场 江胜大厦 荣超第五座 中旅大厦 中心区写字楼 市场供应量主要集中于中心区！2005年以来，中心区甲A级超高组团写字楼已经成为市场的主力供应,售价也成为市场标杆，其“硬件”、物管等“软件”予本案也是标杆！罗湖写字价格水平 租金情况： 新写字楼租金为100-200元 （华润大厦200元最高、世界金融中心130-170元，各大厦租金水平不一）； 旧写字楼租金为40-60元； 管理费：20-30元/m2*月； 销售价：罗湖写字楼大多只租不售，而福田中心区售价又是价格标杆，但本项目物业条件先天限制，可适当综合福田中心区同档次产品价格以及罗湖二级市场价格定价 16 写字楼客户解读业内人士访问摘要一 访谈时间：2007年6月14日PM16:58 访谈形式：面谈 受访对象：罗湖某地产经纪公司置地逸轩分行置业顾问胡芳 访谈内容摘要： 1、写字楼租赁客户普遍多于买家，销售成交少； 2、租户需求面积以80-100平米为多； 3、私营小型公司租户比较多,做出口贸易的行业为多； 4、客户比较关心售价，在这一片佳宁娜广场所在写字楼售价１万元左右，购买意向比较多 罗湖版块客户分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看