合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司
左右城3#地项目竞标提报
谨呈：松江集团
01
Trends
呼市房地产市场趋势探讨
呼市2008年1—4月市场供应概况
商品房计划开发面积与去年实际完成量同比下降26.28%。 其中，住宅计划新开工面积与去年实际完成量同比下降12.89%。 经济适用房计划开发面积150万平米，占年度开发计划总量的25%，与去年实际完成量同比增长253.61%

近年来的供大于求，导致房地产计划开发量和批准预售量大幅下降
保障性住房措施力度加强
数据来源：呼市房管局公报与合富辉煌市场研究部
呼市2008年1—4月市场销售概况
呼市的置业群体相信“眼见为实”， 所以现房销售比期房销售具有优势
房地产项目开发的工程节点对于实 现销售业绩起到必要的支持作用
呼市2008年1—4月市场销售概况
房价的上涨，使得消费者以牺牲购买面积的被动方式接受。 户均面积逐年减少，紧凑型产品时代即将来临。 中小户型产品面积趋同化，必然要求户型设计功能提升

呼市2008年1—4月市场价格概况
经历了前几年的房地产价格 猛增后，呼市市场价格涨幅 渐缓，趋于稳定
均价范围在3000-4000元 /m2的产品，在本期成为市 场的成交主流，但是持续性 需后市关注
01
Trends
我们面临的市场趋势
满
缓
分
供大于求——前几年呼和浩特的土地放量过大，城市的人口和收入增加相对有限，业内外人士对市场预期没有进一步提升

量价缓涨——开发项目的一拥而上，并没有给市场带来整体素质的显著提高，客户群体不急于出手置业，价格水平也难以高速增长

分轨并行——呼市政府大力发展经济适用房和“90/70”等经济型住宅，将与高端住宅分别形成两个量、价均不同的独立市场

02
Value
审视项目的价值
01
Trends
我们面临的市场趋势
A/供大于求，后市预期展望较低
B/量价缓涨，客户置业持观望态度
C/分轨并行，两个独立的住宅市场格局将出现
左右城3#地项目“赢”的目标是什么
赢
品牌加速落地——通过本案的成功开发，深化松江的品牌理念，迅速树立呼市高端住宅品牌，并成为本土高端市场的主流品牌

树立价值标杆——以全新的高端居住价值观真正确立项目唯我的市场价值，同时实现项目资金成功回笼的目标

对于松江，本项目到底意味着什么
城市运营的模式
单极化的强势牵引
多极化的聚集效应
个案：巨华旗下桥华世纪村、巨海城
个案：松江旗下阳光诺卡、天骄领域、左右城
现在是谁？——左右城3#地项目，新里程！
项目特性理解——区位资源理解
宏观：位于首府北部组团城市休闲功能带。 中观：成吉思汗大街板块高端住宅的聚集区。 微观： 城市标志建筑烘托优势； 城市优质公共景观空间； 政府及其关联单位较多； 具备高素质的教育体系 目前商业配套有欠成熟

板块市场地位高，城市配套完善， 本项目所在区位生活配套略显短板
本项目
项目特性理解——区位竞争理解
区位竞争理解
同区域对手优劣势资源共享 挖掘核心优势抗衡外围竞争
08年，我们判断作为首府北部组团城市休闲功能带的成吉思汗大 街板块将进入其发展的巅峰阶段，板块内项目将与众对手共享板块 的优劣势资源，竞争将以产品、品牌为核心。板块外围市场则面临 来自那些具备成为未来呼市高档住宅区域的板块竞争，包括如意板 块和东南二环板块，与他们竞争的核心将分布在区位、产品、品牌 三大价值层面上

挑战1
成吉思汗大街的高端住宅区的地位将会受到来自如意板块、东南二环板块的挑战阻击

项目特性理解——产品指标理解
本项目是呼市少有的低密度居住社区
项目特性理解——户型分布理解
80-130m2
140m2
140、170m2
170-240m2
133-170m2
120m2
120m2的小复式和133-170m2 的洋房将会是08年本项目入市 的主力户型
项目特性理解——建筑风格
现代主义风格，质感突出
项目特性理解——产品竞争理解
规划：低密度居住社区 户型：首推以120m2以上为主 风格：简约的现代主义风格
产品竞争理解
挑战2
洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度，使得本案面临市场考验

项目产品与目前市场竞品错位竞争，延续了左右城一期的风格，但是洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度将会是个考验

项目特性理解——企业品牌理解
企业品牌理解
天骄领域
阳关诺卡
左右城
比塞塔商街
讲求个性，补市场空白
勇于创新，不走寻常路
科学严谨，精细化执行
高端整合，与一线接轨
客户至上，高品质物管
挑战3
人们对滨海投资的认识较清晰，但是随着外来大品牌进入，松江急需加强品牌本土化

08年，我们到底要“赢”什么
挑战1
进入高端居住圈，成吉思汗大街板块将不再会是唯一选择

挑战2
洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度，面临考验

挑战3
新进大品牌的登场，松江急需品牌本土化

赢什么？
怎样赢？
赢
市场，寻找突围方向
客群，树立全新居住观
项目需要赢的两大核心
呼市近年来高端市场的发展态势
品牌
区位
价格
产品
发展商品牌突出，实力雄厚
地理位置优越，景观资源稀缺或自身可塑性强
价格不断创造标杆，带动区域价值提升
在产品线规划和户型设计上注重居住的舒适性
呼市高端市场的发展新格局
成吉思汗大街板块
东南二环板块
如意板块
呼市高端住宅格局 成吉思汗大街板块迅速崛起 东南二环板块发展潜力优厚 如意板块优在生态劣在市政
有哪些代表项目？他们的取势模式是什么？
各板块内的竞争项目
香格里
金隅时代城
巨海城
琦琳北辰
维多利金色华府
呼和佳地
公园世家
成吉思汗大街板块——呼和佳地
呼和佳地项目档案 建筑面积:117万M2 二期面积：17万 M2 ，其中小高层、高层15万M2 ，叠拼：1.8万M2 物业地址：新城区铁木真广场南面 入市时间：2007年7月（二期） 主力户型：105、122 M2 （两居）、127-155M2（三居）、195 M2（四居） 、240-250M2（跃层）、270M2 （叠拼） 均价：小高层3850元/M2，叠拼8000元/M2
取势模式：活动玉珠成串造就大盘口碑
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看