Gemdale Corporation
科学筑家
The Science of Living
金地湖山大境第四季度营销策略
第四季度目标分解市场环境分析项目销售分析项目四季度营销策略第四季度目标分解四季度任务分解中，需要完成69套住宅单位，其中洋房签约任务为43套，占总套数的62%，别墅签约任务为26套，占总套数的38%；别墅签约套数虽然少于洋房，但由于别墅总价高，别墅签约所占的金额高达65%，因此别墅的销售将是完成全年销售任务的关键

四季度销售重点在别墅！
四季度签约目标分解
四季度签约目标每周分解
市场环境分析1月温家宝中央六次会议：巩固房地产调控成果，打击投资投机购房需求，促进房价合理回归 2月温家宝：促进房价合理回归不动摇 3月温家宝：房价远未合理 4月温家宝：一放松房地产价格会极度反弹 5月温家宝：稳增长放在更重要位置，楼市限购不放松 6月中央多个部委5次重申，“坚持房地产调控不动摇”，“个人房贷政策不变”

中央不断强调楼市调控不放松
利好信息不断释放
1、一年内两次降息，有效减缓购房者资金压力； 2、存款准备金率年内两次下调，货币政策及时出手稳增长； 3、地方政府在支持中央政府不放松楼市调控的前提下，支持合理购房需求的地方微调新政，中央采取默许态度，无形中放松了房地产的调控

2012年中国房产政策方向为“适度微调”，具体表现为发挥政策的针对性和灵活性，继续打击投资投机住房需求，支持合理购房需求，这一大方向将会贯穿2012年整个楼市。同时房地产利好信息不断，加快房地产行业走出低迷

楼市政策整体表现稳定，局部适度微调
房地产市场宏观政策环境
1、全市一手住宅签约均价稳定在8200元/平方米上下； 2、近4个月每月网签面积在50万平米之上，同比2011年大幅上涨19%； 3、成交走势趋向于稳定，需求得到平稳释放；
东莞市场销售情况分析
楼市成交保持旺势 ，需求得到有效释放
2012年5-7月东莞一手住宅网签面积约166万平方米，比去年同期的140平方米大幅增加19%，成为历史上第3次连续3个月成交面积在50万平方米之上（第一次为07年5-9月，第二次为09年3-6月）。 2012年7月东莞全市一手住宅供应面积约45.9万平方米，签约面积约56.6万平方米（环比6月不相上下，同比大幅增加三成），连续两个月销售量高于供应量，由此可见楼市库存有所减少。7月全市一手住宅网签均价约8246元/平方米，环比6月略涨3.1%，房价长期稳定在8200元上下

东莞市场供求关系分析
楼市整体表现为供不应求
1、楼市政策经历了半年的稳定后，购房者观望氛围在持续减淡，对楼市预期在持续增高。 2、在产品补充的情况下，累积的需求得到积极释放。 3、经济运行不乐观，楼市政策不放松，后续供应量较大，目前房价缺乏上涨动力，整体表现平稳

东莞整体市场分析小结
周边别墅市场供应量大幅增加 棠樾、碧桂园、朗润园等新货加推或新盘入市。 低价入市快速销售成为市场主旋律
成交量呈逐步下滑趋势，价格松动明显；均价由去年8月份接近4万元/㎡，到今年8月份的2.8万元/㎡
东莞别墅市场分析
供应量急剧放大，快销、低价成为别墅市场主流
成交量呈上升趋势，价格保持平稳；总体均价保持在1万元/㎡
2011.8-2012.8月均销售套数
20118-2102.8销售价格(元/㎡)
项目
10000
20000
40000
高 速
平 价
项目1020
万科棠樾
花样年江山
万科朗润园
万科棠樾
花样年江山
万科朗润园
30000
东莞别墅市场分析
竞争项目成交量与价格成斜率反比
片区近期供应井喷，别墅销售压力巨大
片区别墅新增供应
开发进度： 项目分四期开发，一期为联排，二期为双拼，三期为联排，四期为大宅、高层 。目前开发以湖山别墅为主

一期悦水庄
项目竞品分析——万科棠樾（塘厦）
销售情况： 2012年7月28日联排别墅开盘，本次推售35套面积段为310、330、390平米的四联排和六联排单位，开盘当天销售33套，销售率94%，主要客户为深圳客户和塘厦客户，其次为清溪、凤岗客户

项目竞品分析——万科朗润园（塘厦）
销售情况： 2012年9月15日开盘，共推售168套双拼美墅，其中362㎡五房90套，326㎡五房78套，开盘共销售151套，销售率90%，客户主要为深圳福田、南山等区域客户，其次为塘厦本地客户

项目竞品分析——碧桂园天麓山（塘厦）
开发进度： 项目分五期开发，一期和二期产品为独栋、联排和叠加别墅，三期为洋房产品，面积在80-350㎡的2-5房，四期、五期为洋房产品

项目竞品分析——绿茵温莎堡（樟木头）
项目销售分析在当前市场环境下，别墅滞销的主要原因： 1、新增供应量持续放大，导致湖山大境的销售受到严重挤压； 2、目前居住型刚需为主，别墅市场投资需求较少，低总价是快速出货的必杀技
项目2011年7月份开盘销售以来共完成认购63套，其中58套联排5套双拼。2011年项目月均销售7.5套，2012年月均销售2.1套，项目销售业绩下滑明显。 进入5月份以来，项目总结了前期滞销的原因，提出了实施“走出去”的营销战略，加大了客户拓展及渠道推广工作，效果明显，但到7月份以后由于天气炎热，客户看房意愿降低，加上8月以来项目高层物业推广的启动，现场销售重点开始向高层转移，以致别墅销售重新进入“冰河期”

项目别墅销售分析
注：数据截止至10月11日
项目余货盘点
洋房销售难点： 洋房余货主要为大面积单位，总价高，购房门槛高，客户接受度低； 151平米的户型单位视野景观相对较差，且靠近公路和高速，噪音污染也非常严重客户认可度较低； 193平米的户型单位，由于面积较大，单价高，总价偏高，购房门槛高，客户关注度偏低，制约了该户型单位的销售。 别墅销售难点： 别墅整体价格较为坚挺，与周边其他别墅项目相比，价格偏高； 联排别墅余货所在位置较偏，景观资源一般，特别是小区入口位置，噪音污染严重，客户认可度较低； 双拼别墅位于小区中央，难以享受最优景观资源，且紧挨高层单位，总价高，三个房产证，客户及市场接受度低

项目物业销售难点分析
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