08楼市风雨飘摇 地产寒冰大势已现
——郴州正合地产策划部 2008\8
[前 言]“十年生聚，三年绽放，一朝脱缰，引来万众瞩目世惊狂”——自94年以后十年蓄势、三年冲天的房价，如同一匹脱缰的野马，吸引了人们无限的关注和惊叹，造就了庞大的地产食物链和“胡润百福榜”里面最大的富豪群体，但也隐隐危及到了产业环境的长远发展，激化了贫富悬殊社会矛盾，更迫使中央为保护产业环境和社会稳定，频繁出台政策与地产开发商进行博弈
截止08年6月，从产业层面来看，宏观调控初显成效，消费者从排队哄抢到持币观望、理性回归，开发商从“王石的拐点论”到“潘石屹的百日剧变论”再到“冯仑的猪坚强自讽”，都揭示了开发商面临困境，地产行业重新洗牌的趋势；那么，具体到郴州，我市的房地产行业又在发生什么样变化，08、09年又将呈现怎么样的趋势呢，我们为此进行长达两个月的走访调查

一、项目竞发困局：供应井喷、销售锐减
从2000年涌泉小区点燃郴州地产开发的星星之火，现到2002/2003年明桂园、乐仙山庄、华宁花园的惊艳亮相，接着04年底05年初群雄逐鹿，普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花，然后是05/06/07三年间大盘云集、项目井喷、房价翻番，投资消费热情高涨，市场供需两旺！短短八年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界

与此同时，三年的空前繁荣，一线城市狂飚猛进的房价，楼市旺销、市场热捧和专业鼓手品吹，更进一步的膨胀了开发商的信心，也吸引了更多投资和投机客的进入。有数据统计：仅仅在2007年底和2008年初，郴州新成立的开发公司就达60多家，而同样惊人的还是郴州开发商2007年底拿地的速度和魄力——2008年1-3月全市房地产企业购置土地面积34.1万平方米，比去年同期上升60.1%！受三年利好因素影响，08年初，郴州开发备案在建项目50多个，新增项目20多个，新增项目供应量396.56万平方米。与此同时，郴州出现多个建筑面积过10万的大盘和外来开发商介入的明星楼盘，简略举例附表如下：
项目名称
开发公司
项目地址
建筑面积
备 注
龙凤嘉园
嘉晟房产开发公司
青年大道
163000㎡
2007年立项
爱莲湖畔2355888
中珠股份（珠海）
青年大道爱莲湖旁
170000㎡
08年，楼展中心驻于华天大酒店
玫瑰园2191999
振兴房地产
青年大道和香雪大道交汇处
173000㎡
2008年底
天一名邸二期2169998
（上海）锦马房产天一置业
五岭广场
84700㎡
08年6月28日奠基
山水缘8883888
夏生集团锦泰地产
香花路与文星路
200000㎡
电梯房，2748—3628元，层差60元—110元
尚书峰景 2816736
恒信房地产
（福建）
人民西路第一建筑工程公司院内
109222㎡
08年5月已动工
乐仙峰景
中天房地产
冲口大道北湖区政府斜对面.
200000㎡
08年5月已动工
然则，地产开发公司的量迅猛的增加了，报建动工项目飚升了，购买刚性需求和市场消化能力却不仅没有增加，反而缩减了。既是因为前三年的供需两旺已经消化了许多市场购买力；也因为有钱购买高价房屋的消费者，已经在前三年掏了一两次荷包，他们都有了一套甚至两套以上的房屋；更因为国家的宏观调控、一线城市价格下挫，让许多消费者加入了游离和观望的阵营；同时，十六次连续上调准备金、银根紧缩，减弱了市场流通、弱化了部分消费者的资金流和购买力，抑制了大部分投资和投机客的炒作机会

多重因素或明或暗的抑制了部分消费热情，而城镇人均可支配收入1059元/月、人均居住面积已达29.9平方米的郴城消费者适时选择了观望，综合作用下——2008年上半年，郴州楼市总共销售面积72.86万平方米，同比2007年上半年统计销售面积约105.73万平方米，下降31%

二、资本困局：融资困难 资金链遭遇危机
三年利好刺激、开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成本大幅增加。07年底，郴州城区开发用地拍卖价格屡创新高，人民西路尚书峰景等多块开发用地拍出人民币120万元/亩的高价，拿地成本同比06年上涨超过100%

同时，建筑材料和人工费用上涨也直接导致了开发成本高企。08年06月，市城区普通水泥平均价格为350元／吨，较去年年底上涨35%；建筑钢材平均价格为5697元／吨，较去年年底上涨54.7%；沙石平均价格170元／方、75元／方，较去年年底分别上涨56.7%和49.4%；人工工资达到100元／人天，较去年年底提高10%

而建筑成本上涨还仅仅是困扰开发商资金链的问题之一，更重的枷锁还有两层：一是央行信贷紧缩、减少流通、提高准备金；二是楼盘销售进度缓慢，资金回笼慢。对地产开发商来说，银行的每一次调整，都意味着紧了一分枷锁，例如5月20日——金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至16.5%新高。按照目前的存款规模计算，此次存款准备金率将收回金融机构2111亿元资金，加上当日央行回笼的260亿资金，冻结资金规模约摸到2371亿

而纵观银行信贷调整的走向，08/09年预计还会继续加大紧缩力度，不会放松地产开发方面的信贷。因为今年以来，CPI涨幅高达8.7%，创下近11年新高，政府承认，局部通胀有转向全面通胀的危险。温家宝总理在今日上午的记者招待会上也坦承，要达到全年通胀涨幅4.8%的控制目标“不容易”。 1-2月，城镇固定资产投资8121亿元，同比增长24.3%。尽管低于市场预期及去年全年的25.85%，但仍高于去年同期23.4%的增速，再次确认了经济趋热的风险，担心出现投资过热现象

三、价格困局：有价无市 滞胀难延续
虽然本地开发项目涌泉，竞争加剧；虽然全国
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