君鼎沙溪项目整体定位及营销策略提案报告 瑾呈：君鼎房地产开发有限公司 我们对项目的思考？ 淡市下，面对众多竞争对手，我们采用何种竞争策略？！ 淡市下，我们的目标客户是谁？在哪里？用什么样的产品吸引他们？ 淡市下，我们该采用何种营销策略？销售策略？ 我们对项目定位的思路 利润目标 尽可能快的时间内收回投资、利润最大化 销售目标 实现短平快的销售节奏 品牌目标 建立市场的知名度和美誉度，为后续綦江开发打好基础 开发目标体系 项目发展目标 CHAPTER 1 綦江区市场调研 綦江城市认知 城市经济环境分析 房地产经济环境分析 綦江房地产竞争格局分析 区域潜在客户调研 重庆周边市场分析 国家政策影响 新国八条出台 房产税试点 上调存款准备金率0.5个百分点 新国八条实施细则出台 上调存款准备金率0.5个百分点 基准利率上调0.25个百分点 重庆公布房价控制目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值 上调存款准备金率0.5个百分点 上调存款准备金率0.5个百分点 上调基准利率0.25个百分点 上调基准利率0.25个百分点 新“国五条”出台，楼市调控继续加码 央行：继续实施稳健货币政策 执行差别性住房信贷政策 重庆10月1日起开征存量房房产税 婚后房屋产权加名免征契税 10月 住建部考虑收紧地方限购调整权 限购或成为长期政策 写字楼利率上浮30%，商业地产首付至少5成，利率至少要上浮20%甚至更多 11月 12月 下调人民币存款准备金率0.5个百分点 坚持调控政策不动摇 促进房价合理回归 国家政策影响--政策内容 政策分析 政策手段 1.限贷（抑制需求） 2.缩减供给（土地管理） 政策想要实现的目标： 1.限制投资需求 2.抑制改善型需求 3.目前鼓励刚性需求 国家政策影响--政策分析 重庆整个房地产市场低迷，已经进入低谷 随着银行利率的下调，预示着国家宏观调控有放松的迹象； 最近温总理发言：房价远远没到合理水平； 这说明国家有放松的迹象，但是不会出现较大的反弹，在未来1-2年内市场还是以刚需为主； 国家政策影响--政策分析 重庆在2012年1月销售量开始有所回升； 但成交的主力还是在刚性需求客户，热销户型面积在套内55-75㎡的2房； 如别墅、洋房、大平层等改善性物业产品依然滞销； 国家政策影响—“重庆小阳春现象” 在相当长一段时间内对房地产市场采劝有保有压”的政策； 未来1-2年内房地产市场依然严峻，改善型和投资性需求产品任然是被抑制； 重庆房地产还低谷时期； 国家政策影响—总结 CHAPTER 1 綦江区市场调研 綦江城市认知 城市经济环境分析 房地产经济环境分析 綦江房地产竞争格局分析 区域潜在客户调研 重庆周边市场分析 国家政策影响 重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长82公里，幅员面积2748平方公里，人口120万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道 綦江素有“重庆南大门”之称，是重庆南部重要的交通、物流枢纽；境内工业发达，机械、冶金、能源、煤化工和食品加工等享有盛誉； 綦江城市概况 綦江城市战略定位--次区域性中心城市 《綦江县城城市总体规划（2002—2020）》中明确了城市化进程的目标。至2010年，城市人口规模达到20万人，城市建设用地规模16.4平方公里；至2020年，人口规模28万人，城市建设用地规模25.3平方公里。 规划中确定綦江县城城市性质为政治、经济、文化中心，重庆南部重要的交通枢纽和商贸中心，以发展机械、能源、冶金、优质农副产品加工为主并具有山水园林特色的城市。 在重庆的三大经济产业划分中， 綦江被规划为“南部资源型产业拓展区”内。 以重庆为核心，綦江将建设成为主城“卫星城”、“1小时经济圈”中重要的次区域性中心城市 。 重大政治事件 2011年10月27日下午，重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议表决通过《重庆市人民代表大会常务委员会关于设立綦江区、大足区有关问题的决定》，万盛区和綦江县合并，成立綦江区及万盛经济技术开发区。11月3日，市委、市政府在綦江区、大足区召开干部大会。会上，宣读了国务院对设立綦江区、大足区的批复，宣布了两个区委常委班子和万盛、双桥两个经济技术开发区领导班子的组成 。 綦江与万盛的合并，使綦江由县变区，说明了重庆对綦江的重视度，也使得两个地区能够更紧密的联系，资源共享、互补；对于綦江未来的发展有不可忽视的推动作用。 綦江交通状况 渝黔铁路 210国道 兰海高速 三万南铁路 303省道 綦江道路交通便捷，距离重庆主城只需半小时车程，两条铁路（渝黔、三万南铁路），两条国（省）道路（210、303），两条高速（綦万、兰海高速）从横交错，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。 全区汽车通车里程3046公里，境内铁路总里程135公里，水上通航河道210公里，境内高速长72.5公里， 渝黔高速铁路也将于明年动工开建，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。 綦江城区未来拓展方向 主要发展方向 次要发展方向 沙 溪 版 块 版画版块 CHAPTER 1 綦江区市场调研 綦江城市认知 城市经济环境分析 房地产经济环境分析 綦江房地产竞争格局分析 重庆周边市场分析 区域潜在客户调研 国家政策影响 城市经济状况城市--GDP Key 1——经济高速发展，GDP增幅连续四年超14%，居重庆市前列。城市经济水平不断提高，2011年国民生产总值近200亿元大关，此阶段房地产处于飞速发展阶段。 Key 1——人均可支配收入及社零总额保持持续、快速上涨，綦江市民购买力旺盛。城市人均可支配收入超2500美元，房地产处于快速发展阶段；居民有需求、更有能力购房。 城市经济状况--人均可支配收入 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看