3季度房地产开发投资意愿持续降低

3季度70大中城市房价出现近年来首次下降

预计4季度房价环比小幅下降，房价同比涨幅继续降低，全年房价涨幅在6%左右

发展环境
宏观经济
经济增速减缓
通胀压力减缓
居民收入增幅下降
政策环境
宏观调控由“双防”改为“一保一控”
货币政策开始放松
政府出台救楼市政策
形势判断
供给分析
3季度房地产开发企业购置土地和开发土地活动大幅减少
季度房地产开发投资增幅大幅回落
3季度商品房屋建设景气继续下降
需求分析
3季度各种类型商品房销售面积同比继续负增长
3季度部分城市二手房交易面积负增长
价格分析
土地交易价格涨幅回落
房屋租赁价格涨幅基本平稳
3季度70大中城市房价出现环比下降
趋势分析
买方市场初步形成
经济增长下行压力不断增大
专栏：美国金融危机对中国房地产市场的影响
货币政策开始放松
交易税费部分减免
政策成效仍有待观察
4季度房价下行压力可能加大
未来商品房屋空置面积将会大大增加
房地产开发投资增幅还会进一步下降
专题报告：1998年以来我国房地产市场发展回顾
摘要
房地产业已经成为我国的重要支柱产业
房地产业在国民经济总量中的比重提高
房地产行业对经济增长的贡献加强
房地产行业从业人数增加迅速
房地产行业发展促进经济结构优化
房地产市场的供求变动分析
房地产需求变动分析
房地产供给能力不断提高
房地产供求对比分析
房地产业的发展环境总体上比较宽松
住房制度改革的推进为房地产业发展提供了制度保障
国民经济快速增长为房地产业提供了良好的发展环境
房地产市场体系建设中还存在一些问题
房地产法规体系建设相对滞后
住房保障体系尚未建立
房地产调控有待完善
房地产税收体系有待优化
房地产要素市场有待发展
对进一步完善房地产市场体系建设的建议
完善房地产法规体系
加快住房保障体系建设
改进房地产行业的管理与调控
优化房地产税收体系
加快推进房地产要素市场建设
房地产市场自第4季度开始已经进入持续的调整期，调整范围由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。3季度，房地产市场下行趋势更为明显

3季度消费者购房意愿继续低迷

截止到9月末，房地产市场交易量连续11个月维持下行。3季度，商品房销售面积14428.13万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7个百分点。其中，商品住宅、办公楼和商业用房等各种主要类型物业的销售面积继续负增长，程度继续加大。部分城市二手房交易量继续下降。长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积同比均为负增长，宁波，北京，深圳，福州，郑州，石家庄，成都，南京商品房屋销售面积降幅超过40%

3季度房地产开发投资意愿持续降低

相比上半年超过30%的增长幅度，3季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值

以来，房地产开发企业土地购置和开发热情逐季下降，3季度房地产开发企业购置土地面积同比减少19.1%，增幅下降51.64个百分点，一半数量的省市区房地产开发企业购置土地面积负增长

季度，商品房各项建设指标增幅下降，其中商品房新开工面积为负增长，商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的新开工面积均为负增长

3季度，全国多数区域房地产市场供给增长下降。其中，珠三角地区和环渤海地区商品房新开工面积和购置土地面积均为负增长，长三角地区商品房新开工面积增幅下降、竣工面积为负增长

3季度70大中城市房价出现近年来首次下降
土地交易价格涨幅由1季度的16.5%回落为2季度的10.8%，居民住宅用地价格涨幅回落幅度最大。70个大中城市中有40个城市土地交易价格指数低于上季度

房屋租赁价格2季度同比上涨2.2%，涨幅与1季度基本相同。其中，住宅租赁价格涨幅为3.2%，略有增加；办公用房租赁价格没有上涨，商业用房租赁价格涨幅下降

3季度，70大中城市房价同比涨幅明显回落，环比则出现近年来首次下降。1-3各季度，70大中城市房价同比涨幅分别为11%、9.2%和5.3%，环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%。3季度，除经济适用房外，普通住宅、高档住宅、90平方米以下住宅价格均为环比下降，二手住宅价格环比上涨0.4%，办公楼价格环比下降0.1%，商业用房价格与2季度相同

3季度，除东北地区和大西北地区主要城市住房价格仍保持小幅上涨外，其他地区主要城市都有部分出现房价下降，70大中城市中近半城市房价为环比下降。珠三角地区深圳房价降幅最大达到4.6%，广州房价降幅为1.7%，长三角地区中上海、南京、杭州住房价格均为环比下降，其中上海上半年房价仍保持小幅上涨，7月开始环比下降。环渤海地区中北京和石家庄住房价格出现环比下降，北京9月房价出现环比下降。其他出现住房价格环比下降的城市包括：北部沿海地区的青岛；南部沿海地区的福州、厦门、海口；黄河中游地区的郑州、呼和浩特；长江中游地区中的合肥、武汉；大西南地区中的成都、昆明和重庆。另外，还有大理、南充、遵义、徐州等15个二三线城市出现住房价格环比下降

预计4季度房价环比小幅下降，房价同比涨幅继续降低，全年房价涨幅在6%左右

当前房地产买方市场已经初步形成

国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，将对我国经济的影响不断显现。未来一段时期，经济增长下行压力将不断增大，房地产市场难以独善其身

宏观调控转为“保增长”，货币政策的放松、交易税费的减免对房地产市场的发展都是利好因素，但政策的成效还有待于观察，尤其是要看宏观经济走势能否刺激购房信心恢复

4季度，临近年底随着各项结算压力的显现，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在流动性方面将面临更严重的考验，开发商降价回笼资金的压力将越来越大

伴随去年大量的新开工项目逐步进入竣工，商品房屋的空置面积必定会大大增加，预计将在底和的统计数据中有明显的体现

房地产开发投资增幅还会进一步下降

宏观经济：经济增速减缓
经济增速减缓
总体来看，今年以来国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好

初步核算，前3季度国内生产总值201631亿元，按可比价格计算，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5%，加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5%，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3%，回落2.4个百分点

农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产

工业生产增长放缓，企业利润增幅回落。前3季度，规模以上工业增加值同比增长15.2%(9月份增长11.4%)，比上年同期回落3.3个百分点。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4%

固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%(9月份增长29.0%)，加快1.2个百分点；农村固定资产投资16375亿元，增长23.3%，加快2.1个百分点。在城镇固定资产投资中，三次产业投资分别增长62.8%、30.2%和24.8%，其中第一产业投资增长同比加快21.7个百分点。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长22.7%、35.4%和29.5%，中西部投资增速明显快于东部

国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长。前3季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0%(9月份增长23.2%)，比上年同期加快6.1个百分点。分地区看，城市社会消费品零售额53165亿元，增长22.7%；县及县以下零售额24721亿元，增长20.6%

出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加。前3季度，进出口总额19671亿美元，同比增长25.2%，比上年同期加快1.7个百分点。其中，出口额10741亿美元，增长22.3%，回落4.8个百分点；进口额8931亿美元，增长29.0%，加快9.9个百分点。贸易顺差1810亿美元，同比减少47亿美元。前3季度，实际使用外资金额744亿美元，增长39.9%，比上年同期加快29.0个百分点

货币信贷增速回落，新增存款大幅增加。9月末，广义货币(M2)余额45.3万亿元，同比增长15.3%，比去年同期回落3.2个百分点；狭义货币(M1)15.6万亿元，增长9.4%，回落12.6个百分点；流通中现金(M0)31725亿元，增长9.3%，回落3.7个百分点。金融机构各项贷款余额296477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元；各项存款余额454942亿元，比年初增加65601亿元，多增18113亿元。前三季度，货币净投放1350亿元，同比少投放608亿元

通胀压力减缓
居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前3季度，居民消费价格上涨7.0%(9月份上涨4.6%，比上月回落0.3个百分点)，涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。其中，城市上涨6.7%，农村上涨7.7%。分类别看，食品价格上涨17.3%，居住价格上涨7.0%，其余各类商品价格有涨有落。前3季度，商品零售价格同比上涨6.9%(9月份上涨5.3%)，涨幅比上年同期高3.7个百分点；工业品出厂价格同比上涨8.3%(9月份上涨9.1%，涨幅比上月回落1.0个百分点)，涨幅比上年同期高5.6个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨12.4%(9月份上涨14.0%)，涨幅比上年同期高8.6个百分点

居民收入增幅下降
城镇新增就业增加，城乡居民收入增幅回落。1-8月份，全国城镇新增就业人员848万人，下岗失业人员实现再就业370万人，就业困难人员实现就业104万人。前3季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%，增幅减少5.7个百分点；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，增幅减少3.7个百分点

宏观调控由“双防”改为“一保一控”
宏观调控的首要任务转向保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨
7月25日，中共中央政治局会议召开，研究了当前经济形势和经济工作