目 录 第一章 市场调研分析 一、个案分析 二、市场供应量分析 三、市场需求量分析 四、在售个案产品分析 七、市场综合结论 六、土地市场供给分析 五、安溪县城在售个案市场价格分析 第二章 商业业态定位分析 五、本案经营主题定位 四、个案商业价格汇总 三、安溪市场在售各商业项目汇总 二、商业市场综合分析： 一、安溪商圈调研分析 第三章 市场定位 四、商业价格定位 一、客户定位 二、项目二期形象定位 三、住宅价格定位 第四章 营销策略 一、推广总策略： 二、阶段性营销重点步骤 第五章 总结 三、媒体选择： 第一章 市场调研分析 由上图可见，目前安溪市场上 现房在售：14个 在建在售：6个 明年推案：2个 由此可见，进入下半年以来，安溪楼市已经是现房市场，消费者可选择的余地较大，个案在博弈中不仅在价格竞争上，更体现在地段、户型、景观配套等。 针对目前在售的20个楼盘的分析如下： 一、个案分析 项目一：鸿业嘉辉广场 项目二：阳光城 项目三：金龙现代广场 项目四：凤冠天下 项目五：锦绣家园 项目六：东城丽景（三期） 项目七：蓝溪国际 项目八：世纪豪庭 项目九：百宏滨江花苑 项目十：君悦华庭 项目十一：三远江滨花园（二期） 项目十二：永安大厦 项目十三：龙湖商城 项目十四：龙湖山庄 项目十五：时代广场 项目十六：大华三江豪苑 项目十七：安发花园（三期） 项目十八：名都雅苑 项目十九：龙凤都城 项目二十：蓝溪明珠 二 市场供应量分析 即将推案（未动工）项目： 【综合研判】通过上表得知，截至11月15日在售项目的总市场供应量约254.3万㎡，市场存量约 119.6万㎡，已开工存量为41.7万㎡，未开工存量为80.4万㎡，如果再加上今年已拍 卖土地存量，目前安溪的市场供应量超过130.87万㎡，未来2-3年内推案量还将陆续 增加 三 市场需求量分析 ：商品房销售面积24.43万平方米 ：商品房销售面积21.70万平方米 4—11月份：商品房销售面积约22万 【综合分析】安溪县的房地产交易量基本较为平稳，而至今年前3个月交易量由于其处于房地产萧条期所以间接代表交易量处于较低谷时的交易量，但是从5月份起，安溪市场交易量迅速回升，7个月的时间商品房销售已经超过08年全年的销售量，但总体上安溪每年的平均销售为22—23万平方米之间。 但是鉴于安溪市场房源供给量过大，供需极不平稳，而且后续案源和储备的土地将持续入市，我们无法用先行的市场去判断明天的市场，若欲速度去化本案的市场份额，当需双方共同配合与努力 四 在售个案产品分析 针对目前安溪在售20项目的户型情况进行汇总分析，以论证安溪目前市场上销售及开发最多的产品，以便我们作为参考依据 注：通过汇总以上四表中的各楼盘的户型配比规划幅度得出如下综合表： 汇总：目前在售个案的总户数为：7950户 市场个案户型配比分析 以上分析可知，溪目前在售项目的主力户型为3房2卫，这主要跟期房现房和规划时的时间差有很大的关系，从目前在售项目准现房和现房产品超过期房产品就可以看出市场存量产品的情况。但总体来看，安溪目前大户型产品仍然是前几年市场规划后尾大不掉的余留产品，而经过08年的市场调控之后，09年所推出的户型中小户型成为主力产品（如金龙现代广场、东城丽景三期、时代城皆以中小户型为主），市场进入刚性需求时段，70-89㎡的两房以及90-119的三房备受消费者的青睐。开发商在做产品规划时更加理性，规划产品时更注重市场的需求 【结论】 五 安溪县城在售个案市场价格分析 至6月份以来，安溪整体市场个案的价格及销售量均有所提升，主要因素有： 1、安溪市场已成为现房市场，降低了消费者购房的风险疑虑； 2、今年2月份至4月份安溪市场价格跌至低谷，消费者仍处于观望态度。进入5月份 以来，在全国市场回暖影响下，金龙城的开盘激发了整个安溪市场购房热潮， 随后各案源逐渐调整价格策略，价格开始回升。这也间接证明了房地产投资规 律：消费者买升不买跌。 3、今年6月份至今10月份安溪成交量的猛升，产品主要是70-120㎡的两房与三房， 说明安溪消费者是以产品总价来考虑其购买的意向，总价30~40万的房源最接近 市场的需求 【综合分析】 六 土地市场供给分析 安溪县城土地拍卖汇总表 安溪各乡镇土地拍卖汇总表 【小结】由以上两表可以看出，土地投放量约504亩，总建约110万㎡。其中县城中心的土地出让28.54亩，总建108038.7㎡；而乡镇出让的土地为475.65亩，总建面积为988215.06㎡。乡镇土地投放的猛增，表明安溪乡镇地产正在兴起，并有超过中心县城开发的迹象，这将进一步分流原本竞争惨烈的中心县城的市场份额。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看