Market Overview上海及长三角上半年
写字楼市场分析
Market Overview of Office in Shanghai and Yangtze-River Delta
H1Report
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
07月
Market Overview目 录
一. 市场动态 ......... 3
宏观经济..... 3
政策法规..... 3
行业动态..... 6
二. 本期长三角写字楼市场分析 . 8
上海 . 8
杭州 ........... 14
宁波 ........... 19
苏州 ........... 25
无锡 ........... 31
南京 ........... 37
Market Overview一. 市场动态
宏观经济
上半年央行6次上调存准率
上半年内，央行分别于1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月
18日、6月20日，6次上调存款准备金率0.5个百分点，6月20日调整后，大型金融机构
存款准备金率将达到21.50%的历史高位

央行连续地上调存款准备金率，是收紧市场上过剩的货币流通，从而抑制通货膨胀的重
要手段。同时，央行连续上调存款准备金率，冻结银行可放贷资金达3700亿元，收紧房地
产贷款额度，银也纷纷抬高购房者贷款申请的资质以及房企开发贷款的难度，直接影响到楼
市成交。业内纷纷认为，存款准备金率不断上调是配合楼市政策调控房地产的组合手段

一旦准备金继续上调，限购政策叠加信贷政策，特别是资金面的收紧将使购房需求继续
萎缩，促使楼市从量变到质变

2次加息
2月8日，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个
百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期
贷款利率达到6．06％。其他各个档次的存贷款基准利率也分别调整。二年期存款基准利率
由原来的3.55%上调至3.9%，三年期存款基准利率由原来的4.15%上调至4.5%，五年期存
款基准利率由原来的4.55%上调至5%。对贷款购房者至关重要的五年期以上贷款基准利率
上调0.2个百分点，由原来的6.4%上调至6.6%

4月，中国人民银行再次宣布，自4月6日起，金融机构活期存款利率上调0.1%,
一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公
积金贷款利率相应调整。这是第二次加息。本次调整后，对于购臵房产影响至关重要
的5年期以上贷款利率达到6.80%

政策法规
伊始，中央政府基于楼市调控政策落实不到位与调控收效甚微的情形下，
为了巩固和扩大调控效果，进一步遏制投机性炒房，相继推出了一系列楼市调控组合拳，从
限购、房产税、宏观经济的调整，多面结合，对于楼市走向与房价的抬头力求起到新一轮的
遏制作用

1月：“国八条”出台
为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，
促进房地产市场平稳健康发展，国务院于201年1月26日，出台了《国务院关于坚决遏制
部分城市房价过快上涨的通知》，称“国八条”

其中主要精神为进一步强化了差异化信贷标准与进一步扩大了限购范围，严格遏制投机
性炒房。其中规定：
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的
Market Overview1.1倍。各个地方银行被要求提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理

同时，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，
要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供
当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建
商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住
房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户
籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房

各地方限购细则
国务院在起始推出“国八条”，且表示将严格问责落实不利的地方政府与相关
机构，各地方政府纷纷的出台了地方落实细则——
各地方政府紧跟中央，纷纷出台了地方细则。其中主要的精神大致雷同，包括本市已拥
有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不
能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）
缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房

在信贷差异化方面也进一步细化。主要精神为：二套房首付不低于6成，贷款利率不得
低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比
例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍

上海、北京等一线城市率先出出台了地方细则，其后杭州、宁波、苏州、无锡、温州等
多个热点城市也相继出台了相关限购细则。至此，截至上半年，全国共有37个城市相继出
台了楼市限购细则

部分主要城市地方细则如下：
上海，《沪九条》：对本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以
上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳
证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房

二套房首付不低于6成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买
第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1
倍

北京，《京15条》：北京于2月16日出台《京15条》，17日起对已拥有1套住房的本
市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社
保或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已
拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、
无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的
非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。对不符合前述条件的购房人，不予办理产权登
记手续

上海、重庆推行房产税试点
自1月28日起，上海与重庆首先作为试点城市开征“房产税”，从1月28日
起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因
房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。——
上海：人均60平方米起征，办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房
面积（住房建筑面积）扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的
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