1 06月 九鼎时代一、项目分析---卖什么样的产品 二、客户定位---卖给谁？ 三、价格定位---卖多少钱？ 四、营销策略---怎么卖？ 五、企划方向---怎么吸引？ 六、销售执行---卖得了吗？ 前言 本报告所要解决的是：营销策略、销售执行与企划方向的问题，围绕三个问题，从以下几个方面进行阐述：九鼎时代 第一部分：项目分析---卖什么样的产品项目一期占地面积：20001平方米（30亩） 总建筑面积：32600平方米 其中： 商业外街1、2层4550平方米，内街11830平方米，外街3、4层7420平方米；商场面积8800平方米。 容积率1.63 可售面积为： 商业1、2层（外街）：4550 平方米； 商业（内街）：11830 平方米； 商业外街3、4层：7420 平方米。 主力面积：96平方米/套 主力总价：外街60万/套，内街40万/套 打造昌乐商业基地 ：步行街+卖场+沿街店铺 一、项目概况 九鼎时代优势分析（S） ⑴地段优势—老商业基地 ⑵政策优势---试营业3年 ⑷卖场牵引—百货大楼 ⑸产品优势---中档房型 劣势分析（W） ⑴区域的认可度不高，不属于中心商业区； ⑵昌乐无市场概念，内街销售存在相当压力； (3)专业市场与卖场结合，容易干扰。 (4)产品单一，无小套型产品，投资局限 二、项目SWOT分析 九鼎时代机会分析（O） ⑴昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商业业态功能面临调整； (2)卖场吸引投资客，五金、汽配留住老客户； ⑶目前昌乐商业项目营销手段落后； ⑷独特的、创新的营销手段 威胁分析（T） ⑴市场供应量膨胀，竞争激烈； ⑵前期商业的出现，消化了部分投资资金，客户出现持币观望状态； ⑶项目运作的系统性及政府的支持程度。 (4)项目上市的时机，抓住最后一波投资机会 九鼎时代第二部分：客户定位---卖给谁？ 九鼎时代我们的目标客户 按客户购买目的来分，目标客户包括3大类： 九鼎时代第三部分：价格定位---卖多少钱？ 九鼎时代（一）定价考虑因素 （二）销售价格建议 （三）价格推广策略 （四）付款方式建议 九鼎时代（一）定价考虑因素 1、市场的变化：商业价格2年内成倍增长，租金也是一样，其主要原因是拆迁，多数商业房拆除，而仅有佳乐家是新商铺；而今年下半年开始，商铺上市量将是07年的2-3倍。 2、投资者的心理，投资者买涨不买跌的心理，因此，前期定价不宜过高，待保证销售率的情况下逐步进行调价。 3、项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为后期的销售及发展打下良好的基础 九鼎时代（二）销售价格建议 城区在售商铺的价格（元/㎡）调查： 九鼎时代综合区域市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。 外街：6000元/平方米起销售，内街均价4000元/平方米，3、4层2500元/平米 备注：具体价格采用单套价格表的形式 [销售价格建议] 九鼎时代（三）价格推广策略 低开高走 试探市场接受度 快速回笼资金 让客户感受到项目增值 给客户紧迫感 小幅提价 快频调整 总体价格策略 价格策略 策略目标 增加销售速度 九鼎时代（四）付款方式建议 九鼎时代（一）推广理念 （二）总体营销思路 （三）营销手法 （四）广告卖点提炼 （五）广告操作思路 第四部分：营销策略---怎么卖？ 九鼎时代总纲 投资者作为销售的主要客户，约占到75%以上，因此整个营销的目标是“如何坚定投资者的投资信心”，即：购买我们的商铺能够得到丰富的投资回报，不仅能够租得出去，而且还能租出高租金 九鼎时代（一）推广理念 商业项目必须要给经营户以保障，让经营户认为到市场前来经营将是唯一和最理想的选择。吸引经营户进驻，从而从根本上解决投资者的投资信心。因此整个推广过程要解决以下问题： 首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题； 通过百货大楼的进驻，坚定客户此地段将成为第二个佳乐家，甚至商业氛围将超过佳乐家。 其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集中于市场进行经营；通过政府支持及政策支持进行吸引。 第三，目前的市场情况不容乐观，大型投资者不多，因此，如何抓住中型投资者将是项目的主要方向。所 以，如何降低首付款，将是至关重要的手段 九鼎时代 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看