张家港“暨阳湖1号”营销推广报告 10月 报告的目的 1、明确暨阳湖1号08年营销主线、营销策略与媒体通路； 2、明确暨阳湖1号项目推广定位、推广节奏、推广主题与广告风格，以避免后 期大量工作重复与工作反复； 3、明确08年工作阶段、工作重点与双方工作内容，并在后期根据阶段工作重点 严格执行 报告结构 市场预判 形象定位 营销策略 全年工作计划总表 全年媒体预算总表 推案计划 08年推广执行计划 市场预判 形象定位 营销策略 推案计划 08年推广执行计划 第一部分 一、客户预判 目标客源构成 基础客群：是本案最重要的核心客群 张家港本地客源，主要来自锦丰、塘桥、金港等地的私营企业主； 补充客群：在中后期根据销售需要作为补充的客群 江阴新桥镇等地的区域外客源； 争取客群：非核心客群，但通过争取可以获取的客群 外来私营企业主，有意在港长期居留；外商企业高级管理人员 目标客源区域构成 本地私营企业主； 外来私营企业主； 外商企业高级管理人员； 本地私营企业主； 本地私营企业主； 高级公务员； 个体经营者； 原高档社区住户中欲换房者； 江阴私营企业主； 客群特征描述 二、竞争预判 公寓：3700－4700元/㎡ 公寓：3500元/㎡ 公寓：6000－8000元/㎡ 联排：8000－12000元/㎡ 公寓：5500－6500元/㎡ 公寓：4000－5000元/㎡ 联排：12000元/㎡ 张家港居住板块竞争比较 城 北 板 块 城 西 板 块 城 中 板 块 暨阳湖板块 城 东 板 块 区域配套与产品品质取胜 环境与产品品质取胜 未来高端别墅的竞争主要集中在城西板块与暨阳湖板块 板块竞争现状 城西板块与暨阳湖板块二分天下，各有所长 张家港尚未形成强势的富人居住区 张家港别墅项目比较 重点竞争个案分析：兴鸿房产城西项目 联排别墅 以水景和西班牙风格为特征； 产品将有所创新，以改良的假联排为创新方向； 预计入市时间为08年，销售价格未定 区域：沙洲西路国泰路 体量：建面23万方 容积率：1.49 风格：西班牙风格 四至范围： 东至惠家巷路；南至西湖苑路；西至国泰路；北至小河坝路。 地块建筑面积：14.03万平方米 容积率：1.5 别墅供应量：约有100套左右的联排供应 楼面地价：1960元／平方米 入市时间与预估价格： 预估08年上市，小高层的均价在6500-7000元/平米，联排的均价11000－12000元/平米左右，联排的入市时间应早于沙钢项目 重点竞争个案分析：苏州中新置业、清水湾南地块 张家港别墅产品比较 别墅竞争梯队比较 项目竞争现状 绝大部分别墅还停留在初级的第二梯队竞争上 张家港尚未出现真正的顶级豪宅 三、目标明确 跳出第二梯队的竞争，进入张家港高端住宅的第一梯队 无竞争策略 项目运营目标 创造张家港第一豪宅 为沙钢宏润品牌进军房地产高端市场奠定基础 第一富人区 第一别墅 第一圈层 第一价格 市场预判 形象定位 营销策略 推案计划 08年推广执行计划 第二部分 一、SWOT分析 4.圈层与生活价值 5.稀缺价值 1.板块价值 暨阳湖板块高端居住区的市场认同 SWOT分析－五大优势 2.居住价值 规划理念：城市岛居规划，户户面水，户户有景； 产品系统：大独栋、独栋、双拼、联排、叠加多种别墅类型； 道路系统：先进人车分流，安全、安静同时地面景观更为丰富； 景观系统：立体多级景观，地中海风格渗透式景观； 建筑品质：西班牙庄园风格，材质与细节精细，建筑品质上乘； 庭院系统：挑空式下沉庭院，前庭后院中庭，大观景露台； 户型空间：大面宽，大挑高，户户配备电梯，尽显奢华尊贵； 配套与智能化系统：国际标准先进配套与智能化系统 3.湖景价值 暨阳湖生态园一路之隔，占据板块绝版湖景资源 张家港顶端人群聚居区 高档双会所 国际金牌物管，管家式服务 全程服务式销售与售后服务 张家港少有、暨阳湖板块独一无二的纯别墅社区 SWOT分析－二大劣势 2.配套劣势 区域缺乏完善配套 1.高密度劣势 高容积率使得社区仍然以联排为主，且居住密度较大，与顶级豪宅所需的大占地、大空间、高私属感有一定距离 SWOT分析－三大机会 2.板块提升 暨阳湖板块刚刚发力，尚有较大提升空间 1.客源充足 张家港拥有大量高端人群，高端需求强劲，对目前已有居所并不完全满意，有着急切的换房意愿 3.市场空白 张家港目前缺乏真正的豪宅产品，且未来几乎无纯别墅地块出让，出现顶级产品的可能性几乎没有 SWOT分析－三大风险 2.价格风险 从在售项目来看，本案的主力总价为其他项目的1.5－2倍；从拿地成本来看，城西的联排未来售价可控制在12000以内，将从价格上对本案形成直接威胁 1.板块威胁 城西板块凭借良好的配套与充足的供应量，可能分流部分客源 3.政策风险 宏观调控政策的连续出台，使得别墅的购买成本与使用成本不断上升，有可能打压一部分别墅需求。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看