《房地产产品细分》 Pulte Homes 的客户细分：首次置业、首次换房、二次换房、活跃 长者四大版块 缘起：万科的标杆 1、首次置业 1.1 边角料、烂尾楼、城中村 1.2 专业化的小户型产品 原因：中国社会由基本居住型向享受居住型过渡，Y代人取代X代 人成为消费主力 Y代人第一次购房导致了专业化小户型的产生。发展中国家 小户型比较普遍，小户型保证了人最基本的尊严 1.3 廉租房 万科中低收入住宅 万科中低收入住宅 万科中低收入住宅 2.1 DINK住宅 丁克：Double Income And No Kids。 DINK住宅特点： ——居住与工作功能叠合，所以设备的重要性如下排列： 电脑网络家具电视音响； ——妇女地位提高和两性关系重新定位 ——住宅空间新的使用情况和安排决策 ——书房功能得以延伸 ——客厅功能弱化 ——完善的配套服务 当信息革命发生后，家庭重新又获得了生产职能，产生了 DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物 2、首次换房 2.2 LOFT住宅 LOFT：指位于工厂、仓库或其他商业或工业建筑物上层的巨 大而通常未间隔开的楼层，或是在建筑屋顶下的巨大 空间 华侨城 LOFT 华侨城 LOFT 华侨城 LOFT 2.3 SOHO住宅 律师公寓 艺术家寓所 艺术家寓所 艺术家寓所 艺术家寓所 音乐家的房子 音乐家的房子 音乐家的房子 残疾人书房（库哈斯） 残疾人书房（库哈斯） 2.4 创意人群与酷地理 创意人群： （产业） 酷地理： 充满生气的街坊生活 （空间） 住家附近的户外休闲 最新潮的文化艺术 北京 798工厂 外观 北京 798工厂 标志及涂鸦 北京 798工厂 商铺及商品 北京 798工厂 展览 北京 798工厂 作品 北京 798工厂 室内环境 北京 798工厂 另类作品1 北京 798工厂 另类作品2 3、二次换房：集合住宅、Town house、别墅 3.1 集合住宅——居者有其屋 3.1.2 集合住宅的面积 西方国家的经验表明，住宅的面积、房型规模并非与经济发 展、生活水平呈线性关系，最终会在舒适与实用之间找到一个平 衡点。 世界上最多的户型：三房两厅两卫一厨（3LDKS） 对“三大一小”及住宅面积的思考 三大一小：大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。 问题：户型与居住模式相矛盾、客厅面积浪费、客厅与卧室比 例失调。 原因：——客厅的变化 客厅看电视时间减少，电视数量增加，可以在卧室 看。 家庭聚会减少，聚会由家居转向社会，由客厅转向 餐厅。 客厅使用人数减少。 ——卧室的变化 卧室里增加了电视、网络。 卧室里配卫生间、储物间、衣帽间 “空中四合院”户型 3.1.3 集合住宅的户型 家庭与住宅的周期：家庭从组合到解体为30年～60年， 住宅适应的使用周期为5～8年， 不同的家庭结构，在不同的家庭阶段，需要不同的住宅。 住宅要有适应性，如模糊空间： 3.1.4 集合住宅与科技 3.1.4.1 研究证明：一幢建筑的建造费用、维护费用、运营费用之比 为1：5：200。 中国房地产建设基本上是粗放型，按国际标准，当科技进步对 产业的贡献率超过50％时，视为集约内涵型发展，目前科技进步对 房地产业发展的贡献率不到30％，甚至低于农业的40％。同时，房 地产建设工业化程度低，深圳目前混凝土结构房地产的建设周期约 为12个月，而发达国家为3个月，甚至1个月；深圳建筑工人平均劳 动生产率约为30m2/人年，发达国家为150m2/人年。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看