紫云城项目营销策划 北京东方鑫业 .12.10 目录 前言 市场篇 价格篇 定位篇 营销篇 前言 通过我公司从张家口市宏观环境到竞争对手楼盘的周密、细致、专业、系统地调查分析，为促进 “京都花园项目”价值的实现奠定了坚实的基础。在对项目的SWOT分析后，本项目只有在创新的前题下才能在市场中脱颖而出，同时只能在一整套高效的体系中才能在最短的时间制造出最佳业绩。我公司认为要从项目营销策划开始、产品优化、推广销售、销售队伍等全过程来建立这套创新体系。 市场篇 一、张家口市地产宏观经济 二、张家口市在售小高层市场分析 三、张家口未来一年房地产走势预测 一、张家口市整体地产宏观经济 宏观-要点 张家口城市整体发展在河北省内相对滞后，处于中下游水平，但张家口独特的区位优势及交通优势确保了其未来较好的发展空间。 张家口经济增长的结果，结合现时张家口地产环境的现状，将为张家口地产的发展提供了极大的支持 宏观－经济概况之GDP 近年来，张家口市经济一直处在较高平台上运行，国民经济继续保持平稳增长。全市生产总值增长11.5%，增长13.0%，增长13.1%。，全市实现生产总值475.53亿元，比上年增长13.6%，其中第一产业实现增加值78.61亿元，比上年增长16.1%；第二产业实现增加值207.47亿元，比上年增长12.6%；第三产业实现增加值189.45亿元，比上年增长13.6%。保持了稳定快速增长的运行态势 宏观－经济概况之房地产投资 张家口房地产投资占整个固定资产投资的比例为15.7%，而全国大部分二、三线城市均超过30%，部分城市已经超过40%。这说明张家口房地产市场正在开始启动，还有很大的成长空间 宏观－经济概况之固定资产投资 张家口全社会固定资产投资大幅度增长，全市累计完成投资223.85亿元,同比增长43.8%，固定资产投资步入快速增长的轨道。房地产开发投资35.06亿元，比上年增长63.6%，增速比上年提高49.1个百分点，城市房地产开始步入快速发展阶段 张家口市近几年来的固定资产投资规模不断扩大，固定资产投资一直保持高位增长。而且未来几年内，张家口的全社会固定资产投资仍将保持快速增长，城市建设逐渐步入发展高峰期。虽然，张家口的固定资产投资增幅较大，但是总量还非常有限，城市建设还处于初级阶段 宏观－经济概况之居民生活 张家口城乡居民人均可支配收入8940元，农民人均纯收入2670元，与相比分别增长15.9%和14.6%。居民收入增加，生活水平不断提高。 张家口市的消费品市场与城市GDP同步快速增长，从下表的数据可以看出，，全市实现社会消费品零售总额165.21亿元，比上年增长13.1%，增速创近十年新高。消费市场活跃、市民的消费意识较为强烈。 张家口城镇居民恩格尔系数为36.5%，比下降了一个百分点。恩格尔系数是衡量一个国家或地区人民生活水平的状况，指数越低表示越富裕，恩格尔系数处在30—40％之间，属于较富裕阶段，在进入30％以下时为富裕阶段。近几年来，张家口市城镇居民恩格尔系数逐年下降，也就是说张家口城镇居民物质条件越来越好，对生活品质的要求也会越来越高，对耐用性消费品形成长期稳定的购买能力 宏观－经济概况之居住环境 张家口市城镇化进程加快，城镇化率达到34.52%，城镇居民人均居住面积由2002年的13.53㎡增加到的17.46㎡ 从上表可以看出，张家口城镇人均居住面积与河北及全国相比尚有一定的距离，这一方面说明张家口房地产市场发展相对迟缓，另一方面也预示着张家口房地产市场还有较大的需求空间，房地产发展前景看好 二、张市小高层市场在售情况 价格 桥东区均价3789 高新区均价3293 桥西区均价价3040 全市小高层均价有明显的区域差异，桥东区在容辰庄园的带动下，价格一路飙升；桥西区项目由于地段的因素价格稳中有升；高新区项目借助了城市发展方向的优势，因此项目入市时定价就较高 发售情况 从上表可以看出，07年市场上小高层放量并不大，各项目均在1-2万㎡；面积区间除盛世华庭和伊梅园较大（130-180㎡）其余项目均在70-120㎡；各项目销售状况均良好 三、张家口未来一年房地产走势预测 近4年来张家口的房价每年涨幅都超过10%，尤以涨幅最大，而未来一年仍将以极快的速度增长，这有多方面的原因： 1：建安成本不断抬升，土地价格持续上扬。必然导致销售价格抬高。 2：土地供应量少，市面上在售楼盘剩余物业少，产品稀缺导致供不应求，必然会提价。 3：经济上升时期，市民购买力强劲，并有旺盛的住房需求，且张家口的城市化进程加快，大批郊县人口涌入市区购房。 4：社会向前发展，人们的住房理念也发生变化，七八十年代的那种一家人四世同堂局面已渐渐成为历史，拥有一套自己的住房是年轻人不倦的追求，由此带来住房刚性需求也极大。 5： 张家口处于建设时期，很多老区域翻新重建，并有很大一批人渴望改变现有的居住环境 6： 张家口的市民的投资意识不断增强，资本市场，股市起伏不定，更多人选择投资具有保值增值的不动产，低买高卖，加上开发商的炒作，房价岂有不高之理 7：奥运会必然带动房地产价格持续上扬。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看