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/ 供应特征：
自05年5月起，南岸区住宅供应量逐月减少
4月集中放量后，住宅供应量达到一定饱和度，加之去化速度明显放缓，导致市场上出现了“供大于求”的现象。为了避过低迷期，许多项目不得不延迟开盘，等待“黄金期”的到来。这样，市场供应量在6-8三个月骤然减少
房交会前后三个月，南岸区楼市供应出现了蜂拥现象
大量项目趁机抢占市场。如此一来，年底可供房源剧增，市场竞争激烈。在放量大量增加的同时，短期内待售体量也随之减少
岁末年初投放量明显减少
从12月开始，放盘量已经明显减少，面对春节淡季以及市场走势的不明朗，开发商更多的是在对市场进行试探。开发商淡季“捂”盘较多，新盘放量甚少
住宅均价缓慢增长
从南岸区住宅均价每月涨跌幅看，整个区呈缓慢增长趋势，说明南岸区住宅市场基本无泡漠，发展健康。本月出现的小幅度跌落，也只是由于新推出的楼盘均价比整个区域的均价低，和部分项目接近尾声，尾盘均价比开盘时的均价低
/ 产品结构
南岸区新增户型统计（单位：套）
一房
二房
三房
四房
跃层
夹层
复式
别墅
合计
1502
5064
5129
982
320
144
805
132
14078
10.67%
35.97%
36.43%
6.98%
2.27%
1.02%
5.72%
0.94%
1.00%
户型
一房
二房
三房
四房
跃层
夹层
复式
别墅
最小面积
30
53.34
60
86
101.24
20.14
62.33
168
最大面积
79.67
88.92
137
145
280
60.82
215
227
户型
一房
二房
三房
四房
跃层
夹层
复式
别墅
平均面积
54.83
71.13
98.5
115.5
190.62
40.48
138.67
197.5
根据我司调查数据表现为，南岸区新增供应户型以两房、三房为主，各占比值相差不大，两种户型占整体供应户型的72.4%。其次是一房，所占比值比增加
南岸区住宅供应仍以两房、三房常规居家户型为主。而一房户型供应的增加，体现了南岸区投资型物业正日益盛行
从户型面积看，今年供应户型的平均面积正在缩小，特别是两房、三房，单套面积比平均少8㎡。可见，户型的紧凑性与实用性并重的要求越来越高
/ 需求分析
1、南岸本区购房者占多数。区域内大型工业企业聚集，人均收入在1196元/月左右，家庭收入3600元/月左右，购买力相对稳定
2、本区域内的购房者以30岁—45岁的中青年人为主
3、未来区域需求将逐渐增加。在家庭子女年龄逐渐增长的情况下，这些三口之家将在近3年内拆分并组成新的家庭，未来区域需求将会逐渐增加
4、自住性消费占绝大多数
2、区域典型个案调查及分析（见附件三）
B、D区已售及未售房源交叉分析
1、云B区价格分析
云B区存量房数据统计
总户数（套）
总面积（平方米）
总价格（元）
均价（元）
执行均价（9．785折计）
790
70939.86
283128091
3991.1
3905元
2、云B区销售走势
分析说明：
4—5月出现第一波销售高峰，主要因采用“低价入市”，并参加房交会，销售情况较好
10月期间出现第二波销售高峰，因销售价格上涨，热销周期短
3、云B区已售单位价格分析表
分析说明：
3600元以下占47%，3600元—3800元占25%，3800元—4000元占15%，4000元以上占13%
通过对比分析，确定本项目B区主要去化价格集中在3700元以下，占总去化量的60%
目前执行销售价格高于项目前期均价价格
B区价格达到3700元以上，销售速度较慢
4、云D区存量房数据统计
总户数（套）
总面积（平方米）
总价格（元）
均价（元）
执行均价（9．8折计）
182
22681.82
87940955
3877.17
3799.6元
5、云D区销售走势
分析说明：
1月出现第一波销售高峰期，主要采用“低价入市”消化前期积累客户
开盘后销售情况一直较为缓慢，但由于D区体量较小，现可不作为本次策略的主攻方向
6、云B、D区总结分析：
B、D区前期采用“低开高走”销售方式控盘，价格从3500逐步拉高到3877—3905元价格水平，远远高于前期执行价格，涨幅高于客户实际承受能力，销售进度非常缓慢
B、D区价格走势高过3600元以上，销售率成快速下滑趋势
7、云B、D区面临问题总结分析：
销售陷入瓶颈
◆ 目前B、D区存量房均价高于市场，使销售陷入阶段性瓶颈期
“内忧外患”的严峻形式
内忧：
除B、D区还有待售的约10万平方米以外，云满庭今年将向市场推出其C、A两区约30万平方米可售面积。在一年内，作为一个项目，推出如此大的体量在重庆目前还没有先例！且产品同质化较严重，形成内部竞争格局，需要通过分阶段的快速去化才能实现其顺利销售
B、D区产品现有价格体系与产品实际价值的体现未能有机结合，客户对B、D区剩余产品现有价格认同度较差，导致在市场竞争中处于不利地位，属于性价比偏高的产品
项目目前阶段放缓了推广频率和力度，缺少达成目标成交量所必须的客户积累数量
项目前期对场地营销重视程度不够，导致现场氛围较差。现阶段又因交房期限限制，不能做出较大整改
目前部分老业主因“体育公园”的事件导致项目正常销售受到严峻阻碍
外患：
龙湖公司“观山水”项目，因位置接近和产品形态相同，成为本案最大的竞争对手。同时作为重庆本地开发商龙头品牌，目前人气度在本项目之上。其“观山水”二期将于4月上旬正式对外发售，共计416套，将推出两房、三房和四房各33%左右的房源。该批房源的面积及均价与云满庭C区形态极为相似，且面积控制的适合程度高于云满庭C区
项目目前阶段放缓了推广频率和力度，缺少达成目标成交量所必须的客户积累数量
项目整体“春季攻势”的蓄势待发
云满庭项目B、D区将于今年交房，C、A区也正处于快速修建阶段，其工程进度及后期左海湾的建设和面市周期迫使今年云满庭必须得加大放量，并需要取得70%以上的去化才能保障融侨半岛项目整体的推进得以顺利实施
作为重庆房屋消费市场的客观规律，每年春季及秋季房交会是成交量的爆发期。基本占据各大盘全年去化总量的50%以上，故此两次房交会更是云满庭项目全年销售工作能够顺利实施的重要节点。要在该阶段有所作为，必须要在会期到来前1个月开始推广铺垫工作，如：存量的去化需要在会期前达到相当比例才不会造成对新盘的内部竞争；加强新盘的前期推广来为会期的成交积累足够的客户等工作
8、解决现阶段主要问题的思路
1、加快B、D区存量房的快速去化：
为避免云满庭项目在各区分阶段推广中出现前期存量过大冲击后期新盘的问题，应尽快对B、D区存量房加快去化速度，为C区的顺利入市创造有利条件！
2、通过推新盘的手法进行推广：
因云B、D开盘至今已经有一年时间，如在目前进行常规促销手法的推广，会造成项目在市场和目标客群中形成尾盘促销的形象
但B、D区近1000套的存量又会造成来访客户选择余地过大，加长考虑时间，并形成融侨的产品卖不掉的印象。如此会对融侨品牌及后期云C、A的推广造成极大阻力
故应筛选出单栋存量较多的楼栋以新盘加推的理由进行突破
新盘加推策略
策略需要实现的目标
在云C区开盘以前实现云B区去化300套以上
重新制定的剩余房源价格体系
1）、价格制定方式：
采用新盘价格体系制定方式重新定价：权重比较定价法
（权重比较详表见附件一）
云满庭BD区实收均价合成表
计算内容
代码
上海城
观山水
帝豪峰
骑龙山庄
本项目
实际均价
P
3680
3707
3410
3538
权重值比例
I
0.82
1.17
0.975
1.035
权重均价
PI
3017.6
4337.19
3324.75
3661.83
楼盘所占权重
WI
22.19%
30.00%
22.19%
25.63%
楼盘权重价
PI*WI
669.53
1301.16
737.68
938.34
3647
通过以上计算，本项目初步合成的云满庭B区市场均价:
均价为 3647元/平方米
2）、分栋均价的计算：
权重
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
8#
9#
位置比较
35分
32
35
32
35
34
33
33
30
34
朝向比较
15分131313
1513
户型配比
50分
45
45
45
40
40
40
50
48
48
总计
100分
90
93
90
88
87
86
98
91
95
平均系数
90.89
各自比例
/
0.99
1.02
0.99
0.97
0.96
0.95
1.08
1.00
1.05
平均价格
3650
各栋对比后均价
/
3614
3735
3614
3534
3494
3454
3936
3654
3815
所剩总面积
5976
3192
43
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