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1实现管理转型，打造核心能力 - 中国房地产开发企业未来之路
实现管理转型，打造核心能力
中国房地产开发企业未来之路
作者：杨兴加，金毅，姜一炜
执行摘要
中国的房地产行业已进入了第二次高速发展
时期并将随着中国城市化的进程和人民生活
水平的提高有进一步发展。在过去几年整体
市场需求快速增长的情况下，多数房地产开
发企业获取了超额利润。然而，在超额利润
的表象下，是中国房地产企业数量多、平均规
模小，行业集中度低的事实。相当数量的房
地产开发企业以土地资源为导向，延长开发
周期，以土地增值为主要获利手段，而缺乏对
企业内部管理的重视。伴随着中国政府新的
宏观调控政策的颁布与不断加强，房地产开
发企业传统的经营模式将受到巨大的挑战
而区域差异性和不同的客户需求，房地产行
业金融化进程和国际资本的大规模进入将对
房地产开发企业提出更高的要求， 房地产行
业的竞争将进一步加剧。宏观调控和竞争的
变化将推动中国房地产市场发育成熟，未来
行业将进入结构与战略重整阶段
应对未来，中国房地产开发企业需要建立在
战略、管理控制和执行三个层面9大核心能
力的组合体系，以提升综合竞争力。首先是
战略层面，该层面核心能力体现了企业的方
向性，包括战略布局、战略资源运作、产品研
发与创新、市场研究与策划四大核心能力；
其次是管理和控制层面，该层面的核心能力
体现了企业的管控性，包括高效的“管理和
运营模式”、规范精细化流程管理和科学的
绩效管理体系三大核心能力；最后是执行层
面，该层面的核心能力体现了企业的战略与
管理执行的保障性，包括高水平的人才队伍
和业务驱动的信息系统两大核心能力
对于众多的中国房地产开发企业，目前所面
临的管理挑战首先是战略层面能力不足，其
次是管理与控制层面能力匮乏，最后是执行
层面能力难以保障
基于深入的分析研究，本文作者认为，中国
房地产开发企业应当借鉴 “管理转型”模型
和路线图，明确转型策略与重点，通过九项管
理转型措施逐步打造核心能力体系，并配合
企业文化建设推动管理转型。有计划、有步
骤地进行管理转型将帮助中国房地产开发企
业获得可观的收益，并在未来保持健康、有
序和快速的发展
P2 现状与趋势
P5 企业应具备的核心
能力与面临的
管理挑战
－ 企业9项核心能力
P9 实现管理转型，
打造核心能力
－ 管理转型9大建议
P17 结论
2IBM全球企业咨询服务部
实现管理转型，打造核心能力
中国房地产开发企业未来之路70000
60000
50000
40000
30000
20000
100003500
4000
3000
2500
2000
1500
1000
500
商品房销售面积平均年增长
22.6%，价格平均年增长8.2%
200020012002
商品房平均销售价格住宅平均销售价格
商品房销售面积住宅销售面积
图1. 2000-我国商品房和住宅销售面积及销售
价格
资料来源：国家统计局，中国统计年鉴，IBM商业价值研
究院分析
现状与趋势
国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康
发展的通知》中指出“房地产业关联度高，带动力强，
已经成为国民经济的支柱产业”。作为我国经济增长
重要支柱的房地产行业，近年来保持了快速的增长
2001-，我国房屋消费(包括住宅消费)需求始终
呈现强劲的增长，商品房销售面积平均年增长22.6%
其中，住宅消费需求始终是商品房屋需求的主体，占房
屋总量消费的比重基本保持在89%左右(图1)
与此同时，房地产市场的持续走热也带来了高涨
的房价。自起商品房销售价格出现飞速增
长，商品房价格平均涨幅12.7%，是
2001-商品房价格平均涨幅3.8%的3倍多
放眼未来，可以预见中国城市化进程的加快和人民生
活水平的提高将带来巨大的住宅需求，房地产行业将
持续发展。到十一五计划完成时，预计我国城市化进
程将达到45%，城镇人口将达到6.3亿，人均住宅建
设面积25平方米，城镇人口人均可支配收入年增长
13,390元，住宅建筑总需求56.3亿平方米，住宅建设
总投资将达到6万亿元。1 至2020年，预计我国城市化
进程将达到55%，城镇人口将达到7.7亿，人均住宅建
设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长
24,000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米 2
同时比较世界成熟房地产市场的发展规律，中国的房
地产业还将有进一步发展空间。联合国对70多个国
家住宅发展过程的统计分析表明，人均GDP在600美
元-800美元之间时，住宅行业将快速发展，人均GDP
在1300美元-8000美元之间住宅行业将处于稳定高速
发展期。，我国人均GDP已达1490美元，中国
房地产业已进入稳定高速发展时期。
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