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受此影响，美国乃至全球的实体经济都面临较大的负面冲击,并可能拉长调整周期。美国8月份失业率升至9月以来最高的6.1%，显示美国经济正快速趋向疲软。欧洲经济出现下滑，欧元区第二季度投资、消费及出口同时下降，导致当季经济收缩0.2%，为欧元诞生以来首次负增长。日本经济可能进入新一轮衰退，第二季度GDP环比下降0.7%，折年率下降3%。在此背景下，亚洲地区出口增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。近期IMF已将今明两年世界经济增长预测由之前的4.1%和3.9%调低至3.9%和3.0%。WTO则预测今年全球贸易增长可能降至2002年以来的最低
中国目前经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响。中国以来两位数增长主要由出口和投资两大引擎推动。随着出口放缓以及G3（美国、欧元区、日本）经济体经济低迷，未来中国经济增长的前景有赖于国内投资力度，因为消费还并非近年来耀眼的经济表现的首要贡献因素
在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，未来中国对外贸易充满挑战，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量
在这个逻辑路径上，房地产的健康可持续发展，必将成为重要节点
二、中国房地产市场新政及反馈
.10.22，财政部、央行出台多项措施鼓励居民购房，内容包括降息、减免税、降按揭等一系列条款
1、政策出台背景：
自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心
政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作
10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策
10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定
2、政策主要内容：
1、从11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税
2、自10月27日起，首次购房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。最低首付款比例调整为20%
3、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点
3、政策出台目的：
本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台
政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长
4、市场反馈情况：
本次新政几乎所有条款都是面向刚性的普通自住需求者的，对豪宅及投资客利好不大
新政出台后，对楼市信心有很大的提振作用，但楼市短期内还很难发生根本逆转，楼市后市走向仍然要看宏观经济大市的走向，加之各地市场基本反映平淡，继续观望气氛浓厚，政策效果还有待进一步观察
5、最新政策走向：
11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。此次会议明确提出10条具体措施，计划到总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长
三、上海房地产市场现状及走势
1、上海房地产市场现状市场现状：
目前来看，近期上海普通住宅成交量和均价有继续下降趋势，市场成交持续低迷状态，一手房存量增加
10月，上海房地产市场表现为“量价齐跌”:
10 月份，上海一手住宅成交84.3万平米，同比下降63.6%，环比下降16.8%；
9月份，上海一手住宅成交均价为7509.3元/平米，同比下降22.6%，环比下降9.8%；
10 月底，上海一手住宅可售面积为795万平米，同比上升44.4%，环比上涨7.3%
另外10 月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.30
与之相对应，高端住宅市场虽成交量严重下滑，但价格却未出现实质性松动，表现出较强的抗跌性，个别项目价格甚至逆市上涨
受金融海啸的影响，豪宅的主要买家和租客——外企金领和高管收入受到影响，从8月开始，上海市豪宅的总体成交呈下降趋势。第三季度，上海豪宅市场(3万元/平方米以上的住宅)的成交量环比第二季度下跌了七成之多，然而，大多数豪宅的价格依旧比较坚挺
第三季度豪宅的成交量从第二季度的1918套跌到了516套，跌幅高达73%。第三季度的成交量主要由御翠豪庭、仁恒河滨城、尚海湾等项目的大力推盘所带动，而且这些楼盘第三季度的成交均价，与上季度相比不降反升
2、上海别墅市场走势分析：
别墅产品一直是改善型需求置业者的重要选择，与普通公寓房源相比，更具投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场
.1.1－10.23，全市成交别墅4376套
从今年上半年上海别墅市场的整体成交情况来看，经济型别墅的市场反应较为平淡，与其形成鲜明对比的是，市场对于高端别墅仍保持着较高的热度。成交均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%。由于高端别墅受到热捧，将上海别墅市场的整体成交价格迅速拉高。上半年全市别墅成交均价为20826元/平方米，环比上扬了37.15%，同比上升了56.37%
今年前9个月，上海别墅的新增供应量已经达到173．55万平方米，但同期成交量仅为103．46万平方米。今年前9个月，上海别墅供应量同比大幅上升52．2％，但成交量同比大幅下滑51．4％。尤其是9、10月份受金融海啸及经济形势持续恶化等影响，上海市别墅市场偏低，但价格企稳
由于上海的纯别墅项目日渐稀缺的资源优势，预计未来别墅豪宅物业必将在市场上自成一体，在投资领域中大放光彩
四、大佘山板块区域概况及发展前景
1、大佘山板块区域概况：
区域范围：
在如今佘山核心地区别墅日渐饱和的情况下，以佘山为核心向外辐射的“大佘山板块”成为上海别墅版图的新名词
“大佘山板块”区域主要是以松江佘山镇为核心板块向外辐射，南临天马，东至泗泾，北接青浦赵巷
2、大佘山核心地区“三要素”：环境、交通、配套
环境：难以复制的贵胄之地
佘山地区规划总面积为64.08平方公里，其中核心面积为10.88平方公里。佘山国家旅游度假区是上海唯一的山林地区，区内有9峰12山，自北向南绵延13公里。虽然最高点还不足百米，但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已显得弥足珍贵
除了自然秀丽的山脉风景外，佘山地区大手笔的人造景观也不少见，三座山头环抱、水域面积达456亩的大型人工湖——月湖，连接着绿树成荫的大道和大面积绿化的高尔夫球场，使整个地区呈现出一派宜人的景色。目前来看，佘山地区是全上海大环境最好的区域，也是目前一级空气质量的地区中别墅项目最多的区域
此外，佘山地区是上海历史文化的发祥地，人文积淀深厚，秀道者古塔、虎树亭、眉公钓鱼矶、乾隆古道、昭庆禅寺和狮子岩、洗心泉、赏翠亭、佘山天文观测台等一个个名胜古迹更凝聚了中华民族的源远文化。佘山不仅凝聚了中华民族的传统文化，更烙下了西方文化的印迹。西佘山顶上，浓荫托起一幢气势非凡的赭红色建筑，这便是名闻中外的天主教大教堂，它与法国的罗德圣母大殿一起享有殊荣，并称为世界二大圣堂，佘山堪称为中国天主教著名的朝圣地。该区域是上海顶级别墅的聚集地，拥有上海平均建筑密度最低的豪宅别墅群落，由于该档次别墅的购买人群中，境外人士占到了50
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