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汇报议程
城 市 素 质
城市规划发展
城市宏观大势
市场可行性分析
城市房地产市场分析
城市宏观分析
项目地块分析
城市区位属性
204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过；县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海；境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻
城市宏观分析
在城市化进程中，灌南确定了加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局
灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定位
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
城市宏观分析
08年3月中旬，获批复的《连云港港总体规划》，灌河口开发作为连云港“一体两翼”港口建设重要组团，并定于灌河港区以散杂货、化工品运输为主，兼顾修造船功能
灌河是灌南县的一大优势，全长77.5公里，流域面积8000平方公里，涉及连云港、盐城、淮安、宿迁四市十县区，是江苏省苏北地区一条最大的入海潮汐河流，具有优越的水陆交通优势、充足的港湾资源优势、广阔的腹地优势，被专家誉为“苏北的黄浦江”
灌河是蘇北唯一一條能通航的天然入海河流
随着沿海战略的扩张，灌河口将成为连云港港的物流配套港；成为立足灌南、辐射苏北、联通海内外的港口物流枢纽；
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
城市宏观分析
灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域 功能定位：工业园区，目前已形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块
灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域 功能定位：主要承担商务金融、文教、居住功能
灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙口以南、南环路以北的城市区域。 功能定位：主要承担居住、行政办公区、商业、文教等功能
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区
城市宏观分析
在江苏省52个县级市中，末，灌南县的总人口位于39位，人口优势并不大；
经济层面
人口层面
产业层面
政策层面
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
末，灌南县户籍总人口为74.01万人。 其中，非农业人口32.82万人，农业人口41.19万人
从上表可以看出，灌南是一个农业人口占主体的农业大县，且人口增长缓慢，这一定程度上将制约城市经济的全面发展
城市宏观分析
经济层面
人口层面
产业层面
政策层面
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
灌南县近几年整体经济呈平稳上升态势，增长速度相对稳定
在灌南、灌云、响水三个县中，灌南的经济实力最为薄弱，不够强硬的经济实力，直接影响了灌南对周边县的购房辐射能力
城市宏观分析
固定资产投资的规模大小，直接影响一个城市的房地产发展。灌南固定资产投资的稳定增长为房地产的发展提供了良好的基础，但是过快的规模扩容，可能导致不适合城市的投资模式出现，这也将直接影响房地产市场的健康发展
—固定资产投资总量连续保持快速增长。连续4年保持了46%以上的高速增长
经济层面
人口层面
产业层面
政策层面
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
城市宏观分析
虽然灌南县的 在岗职工年均工资收入处于增长状态，但是相比较江苏省城镇单位在岗职工年收入的27374元和连云港城镇单位在岗职工年收入21486元，灌南城的17112元明显低于两地的平均水平。这也表明了当前灌南城镇市民的收入水平并不高，而这一定程度上将阻碍城市的进一步发展
自以来，灌南县城镇在岗职工的年人均收入一直保持着上升势头，在岗职工的收入逐年提高，居民生活水平不断得到提升和改善
经济层面
人口层面
产业层面
政策层面
城市区位属性
城市发展规划
城市宏观大势
城市宏观分析
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