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此次市场调查从市场供应量、销售价格、主力户型及面积、区域内市政规划、本项目典型竞争楼盘、整体结论及发展建议六个方面形成本报告。调查目标涉及河西当前所有的在销楼盘、已面市楼盘、已规划的房地产用地及尾盘，主要目标以中、高档次、8——18万平方米小高层、高层住宅小区为主
说明：为确保本报告所涉及的物业类型概念的统一认识，根据市场实际操作情况对“多层、小高层、高层”作如下定义：
多 层：楼层数为6层或6+1层无电梯楼盘；
小高层：楼层数为9层以上，14层或14+1层以下（含14层）的楼盘；
高 层：楼层数为 15层以上含15层的楼盘
一、住宅市场供应量调查：
1、在销楼盘调查：
在销楼盘调查对象的选择主要以与公司项目物业类型相似、地理位置相仿和楼盘规模相近的楼盘为主，不包含山水英伦庄园、麓山别墅、静园山庄等在销的别墅类型楼盘，长房龙柏湾、湘浙小商品市场纯商业类型项目及八方小区、德润园、北津城、恩瑞麓山名园、裕民安置小区、枫林美景等经济适用房或单位集资建房项目
（见下表、图）
序号
楼盘名称
物业
类型
建筑面积（万m2）
销售率
备注阳光100（二期）
小高层
52.8
75%望兴景园
小高层
12.9765
60%
2房户已售完，6-8月交房长房西郡（一期）
多层
小高层
11.43
85%香海西岸
多层
小高层
高层72%
平面广告投放量大，预计今年6月份交房金色山庄
（二期）
小高层65%
未投平面广告，采取派发传单形式，在其他售楼部附近向客户派发传单，效果显著枫树园
小高层高层
6.63
75%
与王陵公园仅一路之隔麓谷沐春园
多层
5.21
85%
4月开盘；工程已封顶，2房户型已售完长房西城湾
高层
4.5366
70%高信尚峰
（24、25、26、27、28栋）
多层
小高层
1.74
82%
与咸嘉新村相通
10
美林银谷（一期精装修国际公寓）
小高层
0.9
30%
推出投资型产品，5年内向业主付租
建筑面积总计（万m2）
112.2231
小结：通过以上图表可以看出：
我们选定的对象楼盘总建筑面积约112.22万m2，已出售面积约82.41万m2，市场剩余待销面积约29.81 万m2 ；
29.81 万m2待销面积，若平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有2484套住房可供出售
2、尾盘调查：
尾盘大都是已推出较长的时间，剩余少量的物业的楼盘，但其剩余的总体量及剩余物业的一些特质依然有一定的参考价值：
（见下表）
序号
楼盘名称
物业类型
剩余规模（㎡）
剩余物业情况麓谷e家人
小高层
3360
面积偏大的户型。麓谷雅园
小高层
3250
总价偏高的户型。阳明山庄问蝶苑
多层、小高层、高层
3200
总价偏高的户型。时代天骄（一期）
小高层
2158
较高楼层总价位偏高的物业。湘许嘉园
多层、小高层、高层
1950
面积偏大、总价偏高的户型。天峰名苑（一期）
多层、小高层
1000
客户挑剩下的小高层的底层及顶层。景秀江山
小高层、高层
600
大户型，顶层复式，总价高。赞佳新城（一期）
多层、小高层
600
客户挑剩余的顶层及要退的一些物业
剩余总建筑面积（万平米）
1.6118
小结：从上表可以看出：
所调查的尾盘都是以较低的价格入市，前期销售情况好，消化量大，且所处位置在其所在版块相对较好，未售出的都是总价偏高、面积偏大及客户挑剩下的户型；
位置相对较好、且价格与市场结合紧密的赞佳新城、天峰名苑销售速度相当较快；
景秀江山以其天然的江景优势，高品质的小区规划及建筑形态，把其楼盘价格从底的2200元/㎡慢慢提升到现今3000元/㎡以上的价格，操作的比较成功；
麓谷e家人、麓谷雅园虽然有较大的价格优势，但因为地段的不成熟（麓谷中心）一直面临较大的市场销售阻力；
将尾盘独立来看，已不具备太强的市场竞争力，但所剩16118 m2左右的总建筑面积，平均按120 m2每套房屋计算，则当前市场约有134套住房的供应量，会消化市场上一些有明确购现房需求、对成熟社区、价格比较注重的购房者；
赞佳新城一期虽是尾盘，但其二期即将推出（3—4月开始推出、4—5月份正式开盘）需密切关注
3、已面市楼盘调查：
选择对象为未来1年内将进入市场销售的楼盘，目前这些楼盘基本已对外公布信息或做宣传，但还没有开盘。欲动态的判断出潜在的竞争楼盘推出时间段及推出后的市场供应量
〈见下表、图〉：
序号
楼盘名称
物业
类型
用地面积（万m2）
建筑面积（万m2）
当前
进度
预计推出时间
及规模卓越蔚蓝海岸
高层
3.72
50
主体在建
5月分开盘长房西郡（二期）
多层
小高层
2.53
22.77
主体在建
4月底推出加州阳光
高层
8. 39已地平
未施工
4、5月开盘，年底交房湘麓国际
高层
7.77156
18.581
已平地
围墙包装
5、6月开盘沁园春御园
高层约16.5
已平地
未施工
6月开盘星蓝湾
多层
高层
1.82
13.14
主体在建
4月底开盘玛依拉
高层
4.4已平地
围墙包装
8月底开盘，明年初交房高鑫麓城
高层约12
在打桩
5、6月推出美林银谷（二期）
高层
4.23
11.9
主体在建
5月初开盘
10
嘉和苑
高层
1.2
约11
主体在建
5月底开盘
11
西湖丽景
高层
2.45
7.56
主体在建
4、5月开盘
12
嘉逸名庭
高层
2.5
约7.3
已打地基未施工
6月底开盘
13
标志麓谷坐标
小高层
3.27已平地
围墙包装
6月开盘
14
赞佳新城（二期）
小高层
高层
3.4已平地
5月份左右开盘，3月份开始发布信息
15
原区政府地块
高层
2.2
约7
已平地
5、6月推出
16
时代天骄（二期）
小高层
1.28731
4.3166
主体在建
5、6月推出
17
天峰名苑（二期）
小高层
高层
0.2
1.5
主体在建
5月推出
18
高信尚峰
（第12栋）
多层
0.1
约0.5
主体在建
4、5月推出
用地面积总计（万m2）
52.07887
建筑面积总计（万m2）
230.0676
小结：由上图表可以看出：
已面市的楼盘物业的建筑形式主要以小高层、高层为主；
总用地面积约：52.08 万m2；（780亩）总建筑面积约230.07 万m2；
已面市的可比性楼盘调查对象共18个，其中5-6月将开盘的有15个，占已面市楼盘总数量的83.33%；开盘总建筑面积约175.16万m2；占已面市楼盘总建筑面积的76.63%；
总结：根据住宅市场供应量的调查，可以得出：
与本项目有代表性的竞争楼盘其中在销楼盘共10个、尾盘8个、已面市的潜在楼盘18个；
在销楼盘剩余面积共计约29.81 万m2 ，尾盘剩余总建筑面积约1.6万m2左右，现有市场供应量较大；
已面市的潜在楼盘总用地面积约51.88 万m2，总建筑面积约228.57 万m2，其中有10个楼盘正在施工；
已面市的潜在楼盘物业类型基本都是小高层或高层；
已面市的潜在楼盘，计划5-6月开盘的将有15个，占已面市楼盘总数量的83.33%，总建筑面积约175.16万m2，占已面市楼盘总建筑面积的76.63%
二、住宅市场价格调查：
1、按区域分类价格：
将河西区域根据地理位置及市场当前在销楼盘供应情况，将河西区域分为：市府板块、麓谷板块、溁湾镇板块、麓南板块、西站板块、金星中路板块（本项目所在区域）六大板块进行价格分析：〈如下表〉
〈表1〉
板块划分
楼盘名称
平均价格（元/平方米）
市府板块
长房西郡(一期多层)
2180
长房西郡(一期小高层)
2480
香海西岸多层
2398
香海西岸小高层
2568
香海西岸高层
2658
赞佳新城多层
2300
平均价格
2430.667
金星中路板块
高信尚峰多层
2540
高信尚峰小高层
2710
天锋名苑小高层
2700
恩瑞麓山名园多层
2500
平均价格
2612.5
麓谷板块
麓谷沐春园多层
1800
麓谷雅园
1980
麓谷e家人
1900
时代天骄
1980
阳明山庄问蝶苑
2200
平均价格
1972（注：尾盘项目影响整体价格）
溁湾镇板块
金色山庄(二期)
2700
长房西城湾
2550
枫树园
2680
景秀江山小高层
2980
景秀江山高层
3100
湘许嘉园小高层
2780
湘许嘉
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