1 住宅月报 中原地产研究中心 | 2009年12月 12月数据概览 城市 成交面积 环比 北京 178 -2% 上海 229 1% 广州* 53 -31% 深圳 39 -17% 天津 135 8% 重庆* 191 15% 成都 254 69% 杭州 64 35% 武汉 108 6% 单位：万平方米 城市 成交均价 环比 北京 18306 6% 上海 14414 -4% 广州* 12354 4% 深圳 22079 15% 天津 8122 4% 重庆* 5275 14% 成都 6488 0% 杭州 21122 18% 武汉 6197 15% 单位：元/平方米 注：*为中原地产研究中心估测 发布日期： 2010年1月14日 年底冲刺 11、12月供求活跃 成交面积： +11% 最低-31%（广州） 最高+69%（成都） 成交价格： +8% 最低-4%（深圳） 最高+18%（上海） 批准预售面积： +18% 最低-3%（杭州） 最高+105%（广州） 可售面积： -5% 最低-38%（杭州） 最高+39%（广州） 注：成交价格为各城市环比变化的平均值 11、12月，各地新房市场供求两旺，价格仍呈上涨之势 经历了“金九银十”的供应高潮后，在传统的淡季，各地新增供应不减反增 中原监测的九大城市中，新增批准预售量普遍出现较大幅度增长。同时，市 场需求依旧旺盛，在供求两旺的驱动下，价格保持上升趋势 11月份以来市场的活跃主要受多方影响：首先，政策优惠到期的预期以及未 来政策走向的不确定对供求双方均产生一定压力。尤其是开发商加快了推盘 速度，以求高位获利。可售房源的丰富，促成了成交量保持高位。12月后期， 政策层面出现调整。中央陆续出台了一系列为楼市“降温”的政策。但总的 来说，目前的政策并非直接针对新房市场，尚未对市场产生显著影响。尤其 是在短期供应不足的环境下，供应量成为影响市场的重要因素 11、12月间一线城市的成交量有所下滑，也与短期内新增供应有限密切相关， 其中尤以深圳最为突出。而经历了半年的快速上涨后，各地住宅价格已重回 高位， 其中一线城市价格涨幅普遍高于二线，高企的价格亦抑制了部分需 求 虽然连续出台的政策尚未对新房市场的供求量产生显著影响，但亦会对购房 者的心理产生一定冲击，加重其观望心态。此外，2009年底活跃的市场成交 提前透支了部分需求。加之新年假期的临近，预计未来两月市场成交将出现 阶段性低谷。考虑到楼市走向趋稳的主基调已经在政策层面基本形成，预计 春节过后市场或将恢复平稳 重点城市住宅成交量走势图(2008.12-2009.12)50 100 150 200 250 300 北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉 万平方米 2008年12月 2009年1-11月 2009年12月 重点城市住宅成交均价走势图(2007.01-2009.12) -2000 2000 6000 10000 14000 18000 22000 070107040707071008010804080708100901090409070910 元/平方米 北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心住宅月报 中原地产研究中心 | 2009年12月 12月住宅供求量比较 050100150200250 武汉 杭州 成都 重庆 深圳 广州 上海 北京 万平方米 成交 供应 注：供应指当月新增批准预售面积 供求两旺，价格稳中有升 11、12月虽为传统淡季，但对后期政策走向的不确定性以及高位获利的逐利心理，促 使开发商加大推盘力度，各地新增批准预售不减反增。同时，各地新房成交依旧活跃， 尤以二线城市成交量上升显著。供求两旺的驱动下，住宅价格持续上升 重点城市一手住宅市场环比变化情况（2009.12） 当月成交量 当月成交价 新增批准预售量 当月存量 成都 69% 杭州 18% 广州 105% 广州 39% 杭州 35% 武汉 15% 成都 26% 重庆 0% 重庆 15% 深圳 15% 重庆 26% 深圳 -1% 天津 8% 重庆 14% 上海 16% 北京 -5% 武汉 6% 北京 6% 武汉 10% 上海 -6% 上海 1% 广州 4% 北京 0% 成都 -33% 北京 -2% 天津 4% 杭州 -3% 杭州 -38% 深圳 -17% 成都 0% 广州 -31% 上海 -4% 成交活跃，一线城市高位波动，二线城市普增。11、12月，九个被监测城市 一手住宅成交普遍活跃。尤其是二线城市，成交量在大量新增供应入市的推动下，持 续增加。12月份在11月的高位上普遍又有较大幅度提高。一线城市中，北京11月 份的成交量较前期有两成左右的增加， 12月仍维持高位。广、深两地则在这两月出 现了连续下降，尤其12月份的降幅较大 杭州领涨，各地成交价格稳中有升。各地一手住宅成交价格维持上涨趋势。全 市均价方面，11月份与前期相比变化不大，12月份的环比涨幅继续扩大。各城市中， 杭州连续两月涨幅均在2成左右，处领涨位置，与其中心区及高端住宅成交比例上升 不无关系 新增供应大幅增加，存量依旧维持下降。11、12月本是传统淡季，且开发商 本年度销售计划大多完成，但对后市的不确定性以及高位获利的逐利心理，促使各地 开发商加大推盘力度，各地新增供应不减反增，连续两月呈上升趋势。但在高位成交 的快速消化下，各地存量依旧处在下降通道 重点城市一手住宅存量变化（2009.01-2009.12）200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 北京上海广州深圳重庆成都杭州 万平方米 注：各地存量变化依据各月供、求量变化情况计算所得，非官方公布数值 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心 重点城市一手住宅成交均价变化（2008.12-2009.12）4000 8000 12000 16000 20000 24000 北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉 元/平方米最高值 最低值当前均价 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心 重点城市一手住宅成交前三位楼盘（2009.12） 单位：套，万平方米、元/平方米 城市 排名 楼盘名 区域 成交套数成交均价城市排名楼盘名 区域 成交面积成交均价 1 临港新城主城区 南汇 599 8013 1 三湘海尚花园 南山 3.6 — 2 绿地海珀华庭 奉贤 421 12751 2 上品雅园 龙岗 2.3 — 上海 3 碧云新天地 浦东 394 23464 深圳 3 恒立心海湾花园 南山 1.6 — 1 碧桂园凤凰城 增城 425 6800 1 同景国际城 南岸 4.6 4920 2 贵贤上品 荔湾 305 19000 2 金科西城大院 九龙坡 3.5 4849 广州 3 轩逸花园 花都 234 5300 重庆 3 重庆曼哈顿城 沙坪坝 3.5 — 1 万家星城 下城 894 20443 2 西溪诚园 西湖 814 29068 杭州 3 海棠公寓 江干 633 16684 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心 2009年1~11月 2009年12月住宅月报 中原地产研究中心 | 2009年12月 12月公寓开盘均价 06000120001800024000 北京 上海 广州 深圳 天津 重庆 成都 杭州 武汉 元/平方米 12月 1~11月 开盘价持续上涨，高端项目比例上升 11、12月正处隆冬这一传统淡季，但各地开发商并未放缓推盘速度。中原监测数据显 示，各重点城市的新开盘量与前期相比未见明显下降。同时，开盘价格延续着上涨的 趋势，尤其是在一线城市，上涨速度并未受到政府调控楼市的预期影响。由于高端项 目比例有所上升，推动均价持续上涨。尤其以投资需求旺盛的城市最为突出 敨 开盘价持续上涨，一线城市涨速不减。中原住宅监测系统数据显示，各重点城 市新开楼盘的开盘价依旧延续上涨之势，尤其以一线四大城市最为明显。本月新开公 寓项目的开盘均价较前本年前11月均值相比，均有较大幅度提高 敨 高端项目比例上升，多数城市达三成。随着住宅项目价格的持续上涨，各地新 盘中高价位楼盘比例也逐渐增加。中原所监测的各城市中，京、穗、深、渝、汉、杭 等地近期上市的项目中，高端比例占到三成左右 敨 一线城市投资需求旺盛。一线城市高端项目所占比例增加幅度高于二线城市 在中原监测的二线各城市中，杭州、武汉两市的高端项目比例也快速增长。反映出上 述城市的市场需求，尤其是高端需求旺盛，而偏好高端项目的投资性需求也较高 重点城市新开楼盘变化情况（2009.01-2009.12）2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112 北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉 中低端公寓高端公寓别墅 注：天津新盘数据为中原市场监测调研，其余城市为中原依据各地交易中心公布情况补充所得 各地高端公寓标准：北京、上海30000元/平方米；广州、深圳、杭州、天津20000元/平方米；重庆、成都、武汉8000元/平方米 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心 重点城市典型新开楼盘（2009.12） 开盘面积最大 开盘价格最高 城市 楼盘名称 区域 类型 开盘面积开发商 楼盘名称 区域 类型 开盘均价开发商 北京 丽都水岸 朝阳 公寓 8.2 太平洋城 红玺台 朝阳 公寓 40,000 懋源置业 上海 临港新城主城区 南汇 公寓 5.9 海港新城 中凯曼荼园 松江 别墅 75,000 中凯置业 广州 风神公社 花都 公寓 13.0 风神汽车 汇景新城 天河 公寓 29,500 侨鑫集团 深圳 太古城 南山 公寓 3.8 宝能 三湘海尚 南山 公寓 43,000 三新地产 天津 纽约公寓 南开 公寓 9.6 海益置地 中国窗 南开 公寓 15,600 市政建设 重庆 曼哈顿城 巴南 公寓 3.7 两江 保利小泉 巴南 别墅 17,000 保利 成都 恒大城 温江 公寓 68.5 恒大 力迅领筑 青羊 公寓 13,000 力讯 杭州 海棠公寓 江干 公寓 6.75 新绿西 中山御庭 上城 公寓 30,000 正鸿置业 武汉 金地格林春岸 东西湖公寓 5.7 奥强 金地国际花园武昌 别墅 16,000 金地辉煌 单位：万平方米，元/平方米 数据来源：住宅监测系统，中原地产研究中心住宅月报 中原地产研究中心 | 2009年12月50 100 150 200 250 300 350 06010603060506070609061107010703070507070709