1 流花湖项目策划方案 (2008-11-11)目 录 第一部分 项目与区域解析……3 第二部分 市场环境分析18 第三部分 流花湖区域消费者调研……43 第四部分 前期产品定位检讨…63 第五部分 竞争及参考市场简析72 第六部分 项目发展战略规划…82 第七部分 市场定位……87 第八部分 总体发展建议119 第九部分 启动开发建议123 第一部分 项目与区域解析1.1. 主要经济技术指标 总用地面积：38,358㎡ 总建筑面积：约142,438㎡ 住宅面积：约111,289㎡ 地下面积：约22,230 ㎡ 园林面积：约14,390㎡ 绿化率:37.5% 容积率：3.7 密度：19.4% 公建及配套设施： 教育1,500 ㎡（幼儿园） 商业服务1,000 ㎡（T5栋首二层：肉菜市场） 公共设施215 ㎡（T5栋首层公厕；T6-T7栋首层：居委会、老年活动中心） 垃圾压缩站100 ㎡（T4栋北侧） 会所554 ㎡（T3、T4栋之间）1.2. 项目区位 本地块位于广州市老城区荔湾区与越秀区交界处，地属荔湾区北部。 本地块1.3. 地块四至 地块形状不规整，东临陈岗路，南接规划路、流花中学，西联站前路，北接流花路小学。 本地块东边景观： 本项目以东是陈岗路，路宽15M。 地块对面主要是多层住宅建筑和 居民住宅、街市，路况较差。22北面/西面景观： 本项目北面和西面主要是多层住宅（部分楼体残破，楼龄较长）及流花路小学，建筑密度大，主要为民居。22南面景观： 地块以南是规划路、华侨新村、流花中学、品湖雅居及新建中住宅项目。华侨新村为多层住宅，楼龄较长。品湖雅居为近年新建楼盘，15层高。流花路在建某楼盘高达26层，89M，严重影响我盘观湖效果。 121.4. 发展环境 （一）人文环境 项目为老城区西村拆迁地块。目前，该区域仍保留部分旧楼，建筑密集，破败不堪。 （二）景观环境 项目南邻流花湖公园。公园总面积54万平方，其中水域面积33万平方米，有3大湖4小湖，以亚热带风光为主要特点，为目前广州市中心最大的城市湖景公园。 （三）交通环境 本项目交通便捷，可快速达到火车站商圈、东风路、人民路、解放路等目的地，道路通畅便捷。 本地块 项目距离 火车站1000米 项目距离 越秀公园950米 项目距离 站前路200米 项目距离 流花湖公园50米 项目距离 人民北路750米 项目距离 东风西路1000米 公交 车站 公交 车站 公交 车站 项目周边公交线路众多，主要有西站、站前横路站、流花路站。 公交线路可直达天河、荔湾、越秀、海珠、芳村、东山黄埔、番禺、南海等各区 交通难点 本地块虽可接驳流花路、站前路主干道，但地块比较靠内，目前需要经过站前横路、陈岗路才能到达本项目，站前横路、陈岗路均为二线马路，路面宽15M，道路两侧杂乱，多为便利店、小食店等，档次较低，景观欠佳。 陈岗路 陈岗路 站前横路规划中道路 本项目南面规划有市政道路，路宽15M，该道路连接站前路至陈岗路，并可直接联通流花路。该规划路为项目日后的主入口通道，但目前仍有大量民居未完成拆迁，开通时间难以确定。规划路开通后可改善项目的交通状况，未来更加方便快捷 16 区域配套设施 本项目位于老城区居住的中心地带，是广州市民长期居住的聚集地，生活配套充足，设施完善，市政公园、食肆、医院、学校、银行、邮局、肉菜市场等一应俱全。 公园 银行 市场 学校 地铁 医院 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看