“金松洗衣机厂”——杭州极具魅力的一块土地，将在-09年上演怎样的一场营销游戏？ 游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？ 必须明确的游戏规则 全国商品房市场从以来连续三年以消耗存量为主 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50% 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销 当前房地产市场的主要特征 当前房地产市场的主要特征 房价收入比：北京、深圳房价偏高 当前房地产市场的主要特征 销售竣工比：广州、南京需求中有泡沫 当前房地产市场的主要特征 商品房销售面积商品房竣工面积 房地产开发投资总额 ﹤ 商品房销售额 杭州从开始，房地产开发投资额小于商品房销售额，说明杭州市场需求旺盛，同时也说明开发商处于盈利高峰期 杭州从2000年开始至，商品房竣工面积总大于销售面积，而却是商品房销售面积大于竣工面积，说明杭州市场以消化存量为主 区域市场概况----杭州 成交套数：与07年同期相比下降36.3%，与06年同期相比下降1.6% 成交均价：与07年同期相比上升44.9%，与06年同期相比上升40% 成交套数：12835套 成交均价：14271元/平米 杭州08年上半年商品房市场整体呈现“量跌价升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均价却有小幅回升 区域市场概况----杭州 去年年底以来，地产股显著跑输大市 上市开发企业策略选择 资料来源：光大证券研究所 表：重点地产股NAV折价率 上市开发企业策略选择 滨江集团新股上市首日涨幅不到20%，并连续下跌直至跌破发行价 富力地产等公司推迟回归A股 万科、保利、新湖中宝的企业债发行遇冷 香港市场，恒大IPO推迟、河南建业逆市发行破发 …… 上市开发企业策略选择 上市开发企业策略选择 注：万科08年销售目标是根据高华证券近日发布的一份研究报告所得，但万科表示，公司并没有对外公布过销售目标，高华证券并未就此与其进行过沟通，故数据仅供参考 主要上市开发企业目标完成情况 上市开发企业策略选择 面对楼市观望和货币从紧的严峻形势，开发商利用降价、委托策划代理、融资等一系列措施来缓解回款压力和资金链压力，拿地更趋于谨慎，退地、转让土地频现，但有部分大型房企仍在全国拿地，拿地重心转向二三线城市 上市开发企业策略选择 必须明确的游戏规则 游戏规则1 ——大势：景气回落，调整战略预期 游戏规则2：市场供应 ● 杭州上半年住宅成交统计分析 ● 杭州上半年住宅成交统计分析 在本轮宏观调控中，杭州虽然略显后知后觉但并没有成为例外，08年5月后价格企稳但交易量持续下滑； ——数据来源：《世联地产杭州7月房地产市场播报》 现状：随着城市扩张，杭州市场的板块格局特征明显；目前杭州城市豪宅的价格箱体基本在2.5-3.5万之间； 1、06-07年杭州高层豪宅供应旺盛，市场消化能力强；08年高总价物业销售放缓，刚性需求成为市场消化主力； 2、杭州市场已经形成环湖、临江、西溪三大高端板块； 西湖景观因具备景观与城市两重优势且绝对稀缺决定其价值领先地位 3、杭州高层豪宅以舒适居家3/4房为主，4房主力面积在220- 350平米，3房主力面积在130-180平米； 4、杭州高层豪宅主力总价区间：400-800万，1000万以上 未来：从目前在售及土地出让情况来看，未来两到三年内可预计的供应量为1260万平，集中在西湖区、江干区和滨江区 高层豪宅的主要供应区域：临江板块、老城板块、西溪板块（地段PK资源） 竞争：随着07年天价地王的涌现，未来两三年高端豪宅供应出现“群雄战江湖”，品牌开发商聚集 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 群雄逐鹿——“区域竞争”下的项目竞争未来高端物业将集中在老城核心、钱江新城、西溪湿地三大高端板块内，高端板块格局继续维持，老城核心板块成为热点 本项目：18万平米，573套（180-450平米，180/250/290为主力产品 雅戈尔杭商院地块：14.3万，全高层（春节后入市） 远洋杭一棉地块：14.28万，沿河联排+小高层 绿城/滨江杭汽发地块：33.4万，定位顶级城市商务公寓（户型面积预计不会走得过大，200平） 绿城望江地块：26.7万，南区300-600平米/北区170/180平主力，部分200平跃层 滨江阳光海岸：12万，188套，380-1200平米 30-40万 50-60万 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看