项目分析
临近新行政中心、区域周边教育资源丰富，存在较多的新建小区，但目前人气尚不成规模，未来2-3年潜力巨大
位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。
周边：满足社区居民生活基本需求，周边1.5公里范围内社区居民众多；
配套：新行政中心、华侨中学、在建中学、在建小学
项目分析
项目连接金海岸大道、四川路两条主干道，交通情况尚佳，目前配套的公共交通接驳体系不完备，应以吸引周边消费为主
周边主干道：
四川路
浙江路
江苏路
金海岸大道
四川路
江苏路
云南路
金海岸大道
本案
浙江路
属性界定
位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。规模：具有一定的规模，但与新诞生的其他项目比较无规模优势；高度较矮，难以在高度和规模上形成突出优势功能：完全的商业功能，配有一定的停车位
处于具有一定成熟度的新开发区域核心位置的具有一定规模的社区配套商业
问题解析
根据对项目图纸及周边环境的分析，项目主要存在以下问题：
一、内部建筑结构柱子多、进深较窄难以满足大型商家（超市）的使用；
二、铺位不规整，铺位分割存在难度不利于商家使用；
三、动线不明晰，高楼层商业缺乏动线的引导，不满足满足商家使用；
四、周边虽分布有众多小区，但社区入住率低，周边人气不足，对引进商家存在一定困难
北海市概况
北海商业分布
周边商业概况
项目解理
能定位：
广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁 “三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25 万平方公里，人口1255 万 人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区
规划组团：
北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市
北海市概况
北部湾，中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心
北海市的地理位置-- 北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公 里，总人口135万，其中市区人口43万。 北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一
北海市概况
北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架
城内东西向干道：北部湾路 北海大道 新四季大道
城内南北向干道：南珠大道 上海路 广东路四川路等
城际主要干线为南北高速
福成机场
北海码头
汽车总站
火车站
北海市概况
北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市
2020年城市人口120万，建设用地140平方公里
年3 月22 日，北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会正式挂牌
年12 月27 日，国家发改委审议通过了《广西北部湾经济区发展规划（－2020）》，并于 年初递交国务院审批。1 月14 日，国务院总理温家宝批准了该项规划
《广西北部湾经济区发展规划》中明确指出
组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业
发挥宜居特色，集 人口和产业，促房地产业健康发展
海湾新城
新城中心
西部发展轴
东部发展轴线
本案
海景大道
属性：行政中心
现状：市政设施完善、商业配套较完善、人居品质较高
属性：潜力地带
现状：市政配套一般、商业档次不高、距主城区近
交通：银滩大道金、海岸大道等
属性：城郊发展带
现状：环境较好、配套缺乏、距城区最近的待开发区域海湾新城的产业园区与合浦产业园区的接壤，会带动城区地产的热潮。
交通：南珠大道、G209 、南北高速
属性：商业金融中心
现状：餐饮、酒店、金融业繁荣
交通：北部湾路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等
旧城中心
大冠沙新区
北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域;旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带
北海市概况
目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区；北海的“一带两湾”其中“一带”是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形成一个带状的滨海新区；
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