黄陂城区商铺调查分析报告 武汉清华巅峰房地产策划代理有限公司 3月31日 前 言 通过对黄陂的商业规模、人流、业态的调查，可以将黄陂城区的商业分为 以下三个等级圈层 前 言 除了有一定规模的目的地型商业以外，区域的人流量直接决定了商业项目的商业档次和租售价格，特别是目前黄陂城区均以分散型商业为主，从调查的情况来看，都遵循着这一基本规律 中心商圈 黄陂城区中心商圈以前川大道为核心，主要集中在苏宁电器周边区域，这一自然形成的区域主要业态包涵家庭、数码产品、服装饰品、日用品等，商业氛围浓厚。这一区域人流量最大，商业辐射力也最强，可以吸引整个黄陂城区甚至乡镇居民前来消费购物 中心商圈 案例一 中心商圈 案例二 中心商圈 与区域辐射力强，人流量大相对应，区域商铺租金价格较高，每平方米年租金在2000元左右。由于回报较高和新建商铺空白，区域内无确切的商铺销售价格参照，通过租金和商业8%的合理年投资汇报率推算，区域内商铺的销售价格约25000元/㎡ 次级商圈 次级商圈范围较广泛，主要包括邻近中心商圈周边老城区和部分居住氛围较成熟的新建区域，次级商圈业态几乎涵盖所有居民日常消费商品，部分形成了特色型商业扎堆的商业态势，如百秀街的建材商铺，也能吸引较广范围内的消费者 次级商圈 案例一 次级商圈 案例二 次级商圈 案例三 次级商圈 案例四 次级商圈 案例五 次级商圈 从调查的情况来看，次级商圈租金差别较大，居民较集中的老城区租金价格较高，每平方米年租金在600～700元之间，双凤大道等新建区域租金水平较低，每平方米年租金在300～400元。在售的商铺仅金都丽园一个项目，其商业街商铺销售不太理想，目前仍有部分商铺未销售，价格在4900左右，按照其租金水平推算基本上属于合理水平 边际商圈 边际商圈主要是城区边缘区域，正在开发建设的城市新区，商铺经营的业态主要为居民日用品，餐饮等，商业辐射力弱，主要吸引项目周边小区域内的消费群体 边际商圈 案例一 边际商圈 案例二 边际商圈 案例三 边际商圈 案例四 边际商圈 边际商圈处于城市的边缘区域，主要是新开展楼盘的配套性商业，均为分散型的临街商铺，由于边际商圈居住氛围淡薄，能辐射的范围又非常有限，因此能支撑商业的消费人流也十分有限。这直接导致了边际商圈现有商铺的低出租率、低租金和新建商铺的销售阻力大。按照区域100～200元/㎡年的租金水平，对应的商铺销售价格为1250～2500元/㎡，而目前实际销售价格远高于这一水平，这主要得益于对城市的扩张和项目入住后未来的商业人气的良好预期。但近期的经营仍然是这部分项目销售的最大阻力之一，也给客户较大的风险压力 小结 从上部分边际商圈的分析结论中我们可以看出，目前边际商圈每平方米3800～4000元的商铺销售价格是超出了其合理的价格范围，后期经营没有足够的消费支撑。因此，四季阳光和玫白兰丽舍等项目的商铺销售也极不理想，同时四季阳光和本项目商铺由于位置规模和黄陂商业容量、消费习惯等限制，不具备形成更广泛商业辐射能力的条件 小结 就冰晶的具体情况来看，属于典型的社区邻里型商铺，主要消费群体就是小区及附近居民，而且商铺规模与住宅比例偏大。 综上所述，目前只有让价格作适当的调整，才能在一定程度上减小销售阻力，实现部分销售，等到项目有一定生活氛围，商业经营条件成熟之后再提高价格，就水到渠成 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看