成都市场分析报告
一、成都市区商品住宅11月供需情况分析
图1：1月—11月商品房供求关系走势
（数据来源：成都市房管局）
11月成都市商品住宅供求比为1.4：1，市场供应量继续保持稳定增长，从目前的供求比变化情况来看，10月-11月的与7月-8月的供求比变化情况较为相似，该两个阶段都有较强的上扬迹象——7月到8月市场在逐渐走出地震的阴霾，而10月-11月市场则是受国家宏观经济环境影响表现出积极的一面，市场供应量和市场成交量都有较大的增长，其中，11月的市场成交量是自5月以来的最高点

图2：1月—11月商品住宅可售数据分析
（数据来源：成都市房管局）
截至11月30日，成都市共有可售商品住宅建筑面积866.75万平方米，可售套数88792套，可售面积较10月略有增长，而可售套数则略有所下降，目前市场存量仍然处于高位，按照8月—11月的平均成交数据进行推算，对目前的市场存量进行消化，至少需要14个月左右的时间，经过年内两次跳跃性增长，市场上商品住宅的存量已处在一个较危险的高位位置

随着时间的推移，年底支付工程款、返还银行贷款本金和利息等必要性现金流出的资金压力预计将促使开发商尽快将存量房变现，同时目前房贷环境的转好，也在一定程度上提高了市场存量的转换率

目前的房贷和政策环境是一个绝好的契机，有助于提高持观望情绪的购房者的购房意向，与此同时，也需要密切观测竞争楼盘的动向，提前做好准备工作，以避免竞争楼盘在年底实施“倾销策略”对本项目造成冲击

（一）成都市区商品住宅10月供应情况分析
图3：1月—11月商品房新增供应情况
（数据来源：成都市房管局）
根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，11月成都市新增商品住宅预售项目25个，新增供应面积77.1万平方米，环比10月分别提高47.06%和30.46%。10月底出台的各项利好政策使市场预期有所转好，连续的降息也在提振市场信心，因此对市场供应量的推动作用在11月表现得较为明显

但从市场整体来看，政策影响的延后性使得具体的实施效果不能在短期内见效，再加上目前时间节点是大型开发商完成年度目标的冲刺阶段，是中小型开发商稳定现金流保证年底收支平衡的收官阶段，市场供应量在短期的进一步扩大，而市场需求量并不能在短期内提升，将可能进一步激化市场竞争态势

图4：1—11月平均新增商品住宅预售面积（万平方米/项目）
（数据来源：成都市房管局）
11月平均商品住宅预售面积是3.08万平方米/项目，环比10月下降11.49%，数据略有回落，但仍保持在3万平方米/项目以上的水平，据分析，这是其它开发商在以稳定而不失高效的方式提高其开发项目的供应量，以集中“火力”在年底，春节前实现“冲击性”销售，为岁末年初的各项现金流支出做准备

新增商品住宅方位分析
图5：11月各方位新增商品住宅供应量对比统计
（数据来源：成都市房管局）
11月成都市商品住宅供应主要集中在城南和城东两个方位区域，从城南来看，中海地产在城南的2个项目：中海翠屏湾和中海城南1号占据了城南供应量
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