金辉·中央美域项目营销策划报告
报告提纲
项目卖点提炼
参考项目营销策略
客群需求分析
项目营销策略
项目卖点提炼
规划指标 总用地面积：86884.08平米 总建面积：217198平米 1、A地块，住宅总建面积为：56655平米，产品为22、24、26、32层高层小户型公寓。 2、B地块，住宅总建面积：153801平米，产品为18层、27层高层公寓和6+1花园洋房。其中花园洋房建筑面积要控制在2.5万平米以上。 3、项目商业总建面积：10990平米 4、项目公建面积：5563平米 5、建筑风格：现代简约
中央美域概况介绍
项目卖点分析
区位：本案地处中环附近，区位条件优越。但区位优势一方面与周边项目无差异，另一方面在营销推广上也存在难度。 运动设施：是本案与周边项目相比较最大的优势，如能在会所、景观规划上加以充实强化，该项可作为本案的主力卖点。 自然景观：本案靠近南淝河公园和森林公园，自然景观较为优越。这并非项目特有，与周边其他项目相比并无明显优势，但项目可以借力。 户型：本案户型没有明显特色与优势。 人文、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势，较难成为本案独特的卖点

结论一：项目卖点提炼
休闲运动＋景观资源
二、客群需求分析
客户需求分析
重要客户
机会客户
客户气质：上升空间＋开放包容
客户特性：▲处在职业生涯上升阶 段，不满足于现状，具有向上发展的空间与动力；▲相对年轻，思想开放，追求现代都市生活，思想比较国际化，不保守，有活力

结论二：客户需求
客户描述：事业处于上升阶段开放包容，乐于接受新事物
经济实力处于中上等，但不足以承受绝对高端化配置（物质层面）可以从生活方式方面进行引导，满足精神需求（精神层面）
参考项目营销策略
周边竞争项目营销主题提炼
龙居山庄：自然环境＋交通
颐和花园：景观＋产品
长城天一家园：自然环境
合肥高端住宅项目演进历程
琥珀山庄 合肥第一个真正的富人区
元一时代花园
1995
2000
绿城 桂花园 第一个6300平米超大入口会所
柏景湾 合肥第一个真正实现人车分流社区
绿城百合公寓 第一个双泳池社区
金地国际城 第一个超高层住宅
海顿公馆 品牌+社区生活展示
合肥典型成功楼盘特征
合肥房地产市场发展层级——目前市场水平基本上处在从产品/配套向生活方式展示过渡、物质层面向精神层面过渡的阶段
绿城桂花园
柏景湾
金地国际城
香榭水都
元一时代花园
琥珀山庄
绿城百合
海顿公馆
恒大、万科项目
结论三：合肥市参考项目营销策略
周边竞争项目：营销策略停留在产品/配套（物质层面）打造与宣传上；合肥部分高端项目：开始从产品/配套向生活方式展示过渡，注重客户精神需求层面
项目营销策略
以休闲运动（生活方式）为主题，景观（内部园林＋外部自然景观）为辅，主打健康宜居社区
启动期体验营销和强势引导是核心竞争力诠释的关键
项目卖点结论
客户需求结论
竞争属性结论
项目主题定位：
核心结论：项目主题提炼
项目推广安排
第一阶段 蓄水期：5~8月份
推广主题：金辉品牌（成功项目、活动等）――软文 项目形象：优游合肥――硬广 软文主题建议：U生活解读――某知名社会学家访谈 优游城市：金辉力作献合肥 推广渠道：报广（软文＋硬广）：告知项目信息，引起客户关注 项目网站开通：告知项目动态信息 专业网站：在合房网、家园网等作项目介绍的链接 户外：全面告之，引起关注 工地围墙 投放量：硬广以报纸的整版为主，5~6月份投放量每周1次，7~8月份投放量保持在每周2 次，约20~24个整版，持续轰炸 软文配合硬广的频率，按照每周2次不断制造话题 户外选择从旧城区到高新区（沿长江路）道路的大牌、道旗、站台、灯箱等 活动配合：“金尊会”新闻发布会――品牌宣传 感受金辉――成功项目联动 “金辉迎奥运”圣火传递活动――提升人气 市区售楼处公开――项目信息传递，接受客户征询
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