社区商业研究 世联研究案例 .06.07 分享人：李欣霖、崔崇彦2 一、本案商业类型的划分本案位于淮南的新区，交通便利、居住区密集，就目前分析，其商业的核心客源主要来源于周边开发项目，未来可能会有外来商务人流项目一公里范围内开发用地为项目未来带来超过5万人的日客流量，但由于CDB以及商业中心规划的不确定性，预计本案内日客流量超过10万人的不可预见因素较多，风险较高 本案 广弘 山南 金地 二中 商业 CDB 行政中心 目前CDB、商业中心规划还未确定，但可以确定的是未来区域开发，项目1公里范围内，日客流量将超过5万人。根据本案区位、客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，商业形态考虑为商业街为主，配有个别主力店 本 案6 二、本案商业类型的划分结合本案商业周边环境及现状，本案商业定位于中间型社区商业，其商业面积比应控制在总面积2%-6%，人均商业面积应为0.8-1㎡/人 按人均商业面积0.8-1㎡分析，本案的商业面积为13000-17000㎡；按总建面积2%-6%，本案的商业面积为8800㎡-26400㎡； 规模定位业态组合 通常社区商业基础业态为超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类。 业态组合规划原则： 1、社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大主力业态； 2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商铺的建筑设计技术指标符合商家要求；通常中间型社区商业超市与餐饮面积占比最大，同时这两种商业为社区其它业态带来稳定的客流。餐饮往往能够提供较高的租金收益，因此在商业设计中尽可能多考虑餐饮业态的商铺是实现价值最大化的一个重要的方面 业态组合整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度 商业分布类型 根据商业研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：商业分布类型 圈地街铺型示例：锦绣江南 入口街铺型示例：万科四季花城 入口集中型示例：星河湾 以点带面型示例：沿海赛洛城根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点 业态分布 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 大型品牌店设置在有良好昭示性的位置，标定项目商业的档次。 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面 13 综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求 业态分布万科金色家园 一层 二层 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等 典型案例东海坊 典型案例 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性为中间型，分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费 16 波托菲诺 典型案例 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色。主力店百佳超市临展示效果较好的香山街，7-11便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面则通过于香山街加设导视牌解决。服务配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看