策划招商实施方案目录Contents
序1. 项目概述 PART 1.市场调研 PART 2.项目定位及目标群体分析 PART 3.业态布局 PART 4.比例划分 PART 5.价格制定 PART 6.财务分析 PART 7.招商策略 PART 8.推广策略及目标 PART 9.推广物料 PART 10.招商实施 序1. 基础数据
广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。 项目首启部分计划12月底开业，包括商业及写字楼： 商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺； 写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。PART 1.
市 场 调 研
关键词：市场概述、供应量、存量佛山/南海商业市场概述
佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般； 万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高 端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整； 佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；
佛山商业市场概述
南海商业市场概述
南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大； 广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重 项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。佛山/南海写字楼市场概述
佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低； 未来佛山写字楼市场供应量非常大，预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。 目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路； 南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；
佛山/南海写字楼市场概述
启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。佛山商业、写字楼存量及未来供应
佛山存量商铺总计199万㎡
其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%

佛山市各区商铺存量佛山商业、写字楼存量及未来供应
单位：百万平方米项目分析
项目外部分析小结
项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。消费者区域分析
区域消费占比
项目周边消费客群分析
项目周边消费者交通工具分析
公共交通系统欠发达，配备未完善
注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面
饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大

本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费

项目分析——消费者分析项目分析——市场调研及项目分析思路回归
项目条件决定项目商业定位属性 从项目区位特性来分析： 目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。 从商业现状来分析： 项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。 从项目的规模来分析： 项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式

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市场综合环境决定项目商业发展方向 从区域的消费特性来分析： 写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。 商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。 从周边现有商业经营现状分析： 周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式

项目分析——市场调研及项目分析思路回归
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