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1.区位情况
偏离市中心，距离海岸线有一段距离。
属于新开发区域，周边商业配套、基础生活配套空白。
区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商业项目，人流聚集难度较大
项目现状扫描：
2.社区情况
临街30m市政绿化带，成为较大障碍；
一期800套房售罄，入住不到10户，入住率太低；
周边社区出现同样情况，基本为投资购房，居民过少。
——人气不足，无法形成商业氛围
项目现状扫描：
3.内部环境
建筑——西班牙风格，特色鲜明。看起来很美，但是与项目定位与销售已无意义；
规划——原规划为社区配套，但是入住率过低，无社区氛围，规划定位需要调整
项目现状扫描：
户型——三个大体块，面积过大，投资价格过高，可分割、改造的空间较小。
1-5#楼2、3层基本为公寓设计，业态指向过于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物业，而本案区位环境以及底商+公寓的设计，让公寓成为非常难处理的物业
4.户型
项目现状扫描：
上述各项问题，造成商业没有打开局面，必须进行策略调整，不然就是没有出路，越放越死的局面
招商
经营
销售
传统的解决方案：
从招商角度出发：
招商和企业的资金流是否冲突？
从经营角度出发：
经营是否符合长期发展战略？
从销售角度出发：
现状下
能否保证企业的利润点？
能否吸引并打动投资客？
能否保证未来价值即项目的盘活？
万树观点
不是鱼与熊掌的问题，而是要一切为价值服务
万树观点
招商、经营、销售，皆为盘活，盘活才能实现更高价值
从市场寻找机会 ……
从市场寻找机会：
《青岛财经日报》消息：
胶南市将高起点、高水准、高品位的改造建设一批特色商业街，全面提升它们的整体规模、档次、特色和管理水平。
将开工建设一条集旅游、购物、休闲、餐饮功能为一体的旅游文化美食特色街，这是该市构建东部商圈，加速推进城区东西部连接的重要举措!
但是，据调查，每年胶南仍有7个亿三产流入开发区。
从市区到东部商圈与灵山卫漫长的沿海一线，无一成型的三产服务特色商圈！
从市场寻找机会：
从市场寻找机会：
西海岸旅游度假胜地
海上嘉年华-达令港-红树林-那鲁湾-康大月亮湾项目-保利海上罗兰
胶南“西海岸旅游度假胜地”已经成型
随着西海岸旅游度假区的形成与发展，市场急需一个与之配套的商业消费区
从市场寻找机会：
——西海岸旅游渡假区，中低端特色餐饮、夜场消费娱乐市场存在巨大的空间
康大海鲜城
定位为高端餐饮
鑫都汇
依托于传统灵山卫商业街及黄海学院的学校商业
市场机会与项目的对接：
市场的机会
本项目的问题
综合以上，破局关键——
“目的性消费明确”的主题商业类型
针对本案，有两种方案可以选择
定位方案一：
作为西海岸旅游度假胜地，夜场消费将存在巨大的市场需求，立足未来商业旺区的差异性定位
西海岸·酒吧娱乐街
——西海岸夜场娱乐街区
功能组合：
1.酒吧娱乐为主
KTV、酒吧、咖啡馆、洗浴中心等夜场消费场所
2.社区配套为辅
中型超市、电信、药店等
定位方案二：
西海岸旅游度假胜地，乃至胶南市，都无特色海鲜街，与康大海鲜城之高端形成互补，瞄准当前的中低档海鲜餐饮市场空白以及未来大量旅游度假人口的需求
西海岸·海鲜美食街
——西海岸海鲜美食娱乐一条街
功能组合：
1.海鲜酒店：
类似青岛登州路啤酒街（啤酒为主），以海鲜为特色中档酒店。
2.海鲜排档、露天烧烤：
以大排档、露天小店的为特色的低档饭店。
3.生活配套设施：（超市、便利店、药店等）
作为业态补充，同时满足周边的居民需要
最优方案建议
建议选择方案一与方案二结合，定位于
海鲜餐饮（主）+夜场娱乐（辅）
项目价值提炼：
1.地段前景价值
当前市场所认知和认同的西海岸旅游度假胜地的地段未来价值以及对项目前瞻性定位，未来的商业所具有的长远经营生命力，会给到既定投资客户足够的市场信心和期望值
2.商铺的高成长性
滨海度假区的商业具有高成长性是投资客最为关注的要点，当前购买的既得利益是最为主要的驱动因素
3.当前购买的投资性能
通过销售方案所赋予的“低风险”、“高回报”、“低门槛”。紧紧抓住了商铺买家的要害。
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