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基于城市发展的大思维
制定大盘开发策略的关键点
大盘的核心价值主张
资源价值、可持续发展、动态选择
大规模开发必须在规划设计上必须体现出项目独特的核心价值主张，形成自身的核心吸引力，它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖距离。
大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。
大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，形成强势的传播。
大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感。
大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化
制定大盘开发策略的关键点
典型案例：阳光上东
大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏、前瞻性视野和市场预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。
以财务目标为核心制定开发节奏和时序，首先明确在公司的整体布局中项目承担的责任，为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。
大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。
大盘不同小盘，应采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。
大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。
大盘开发，启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。
资源要在前期展示，但资源最好的产品适宜推后开发，以博取高价值
深圳华侨城
利润来源于开发节奏
制定大盘开发策略的关键点
往往要有革命性的整体提升，要有转换价值标准——比如从产品到环境，从环境到社区、从社区到生活体验，从生活体验到形成区域价值等
大盘要体现组团价值，组团要有主题，有变化和品种转变，支持不断提升的价位。
大盘的要有产品上的创新和宣传，如阳光花房、宽景洋房、坡地建筑等等，新产品能吸引人们不忌距离，前往参观。
对于郊区大盘，超值感和面积赠送是首期开发重要策略。
产品特征
制定大盘开发策略的关键点
配套分级、规模适度、配套开发策略
大规模开发的配套首先是用来展示生活方式、用来示范品质的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升
不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同
因此，在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败
配套开发策略的制定是项目成功的关键
——项目核心客户与客户演变
制定大盘开发策略的关键点
主流市场或细分市场、客户群转化
大规模项目要立足于主流客户群，客户群要复合而非单一，宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。
陌生区域、城市新区内的大规模项目，还要关注客户群体的转化。在客户定位方面要考虑启动客户群与核心客户群是否存在差别。
一般来说，城市边缘陌生区的客户可能有：主动郊区化人群、被动郊区化人群、外地/郊县人群等
动态的客户层面选择
兼顾长短期目标的启动策略
高调亮相、标杆物业、配套展示
大规模区域开发的规模属性决定了盈利来源的多样化，因此整个启动策略的确定与其长期开发目标、区域整体定位以及预期盈利模式紧密相关。
启动策略的制定应遵循土地价值系统增加原则、市场接受原则、经济可行原则以及开发实力匹配原则。
大规模项目启动的主要思路是：规模取势、定位示范、品质展示和资源利用
地块环境资源
区域成熟度
启动相对中低端产品，围合环境，逐步拉升
启动相对中低的产品，完善配套，树立形象，拉升产品
启动高端产品，树立形象，带动后期产品开发
中高端产品树形象，带动后期开发
启动区的策略及产品路线的相对位置图
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