{一} 项目工作回顾总结 推广方面 全力策划组织度鲁商·凤凰城十六大营销活动，媒体宣传工作围绕活动全面展开。通过报纸、广播等媒介展开项目形象以及告知性信息的发布。最终，鲁商·凤凰城项目市场知名度全面打开，客户认可度较高，为项目树立了临沂第一高端豪宅形象 项目形象、产品报广宣传 “与世界签约”系列形象报广宣传 “三十年前后”钻石营销中心系列形象报广宣传 销售方面 项目08年5月11日开盘，开盘即实现2.6亿元的销售额，开创临沂地产销售标杆，进入下半年市场形势急转而下，项目销售放缓，截至11月底实现了3.75亿的大定销售额，成为临沂楼市的领军者 {二} 项目营销推广策略 突破传统营销 开启破冰之旅 为何破冰？ 冰层现状！ 如何破冰？ 破冰路线！ 报告思路 一、销售方面——突破鲁商·凤凰城所面临的市场困境，完成签约 金额2.6亿元的销售目标，营造项目的旺销局面。 二、形象方面——巩固鲁商·凤凰城第一品质楼盘形象 【一】为何破冰？ 销售数据细分： 产 品 【二】冰层现状！ 客 户 市 场 竞争对手 击 破 一、产品——可销售产品现状 （数据统计截止08年11月24日） 剩余别墅部分 剩余高层部分 新推高层 （1）、推出的剩余房源部分——共277套 高层：244套（其中顶层18套特殊户型产品未售出，6套复式+12套板豪） 别墅：33套 （2）、新推出房源部分 沿街商业部分： 位 置：A1——A7 建筑面积：1.8万平米 高层部分：共268套 可售高层、别墅产品共计545套 【产品小结】 可售房源高层户型面积 包括95、136、160、190平米 左右。其中160平米左右户型占 到整个高层销售部分的三分之 一，是高层产品的主力户型。 别墅剩余可售部分主要集中在位 置略差的联排中户及叠拼部分。 总体来看，景观高层及高品质别 墅产品剩余不多，面对的目标客户亦有所变化，营销方向亦应相应进行调整， 二、客户 1、项目月份来访客户图 2、项目开盘后月份成交图 经统计分析，鲁商·凤凰城项目成交客户整体特征为： 1、地段与观景效果是客户购买的最重要因素； 2、对价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强，付款方式以贷款为主， 只有10%左右客户选择一次性付款； 3、全部都是二次以上置业者，其中三次以上置业者占多数； 4、客户80%为经商人士，其中以板材、五金、服装等个体经营者居多； 5、客户年龄主要集中在35—60岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主 3、8月1日——9月底积累客户调查： 10月份以来来访意向客户分析情况如下： 一、从购房心里分析，目前意向客户大体可以分三类： 1、确定近期购房的（20%）：对房地产行业比较了解，清楚没有太大的下降空间， 计划近期买房，但购房比较理性，目前处于选择比较之中； 2、有购房计划（40%）：但受大势低迷及周边环境影响，观望心里较重，买房计划 根据市场形势确定，但肯定会考虑购买； 3、不确定购房（40%）：但受大势低迷以及自己经济收入下滑的影响，目前只是看 看，具体是否购房根据以后情况再确定。 二、从对房屋的选择分析，目前意向客户大体可以分三类： 1、选择90—140户型（30%）：该部分意向客户比重明显增加，其购房一方面是婚 房用途，另外为老人居住用途； 2、选择140—170户型（50%）：该部分客户目前占主流，主要为改善居住条件用途。 3、选择别墅及190平以上户型（ 20%） ：该部分的需求明显减弱，主要原因为该部 分客户大部分都是经商人士，经济危机对其经济收入影响导致承受力下降及对未来 收益的信心不足，购房欲望大大降低。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看