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中心板块：盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南城区；
东区板块：瀛洲路与解放东路连接线以东，朝阳以西城区；
南区板块：盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区；
西区板块：海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区；
北区板块：海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区
此区域根据连云港市目前城市建设的状况、特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同与现有的行政区域划分及土地、规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。（注：本项目——“仕方花园城”在本报告中处于北区板块）
一、上半年连云港市区商品住宅销售价格及新浦区单月去化量分析
上半年连云港市区各区（板块）商品住宅销售价格
区位
成交均价（元/m2）
同比增长（%）
综合价格
全市均价
3055
7.19%
3010
新浦中心区
3736
13.21%
3520
新浦东区
2918
2.39%
2815
新浦南区
2859
3.96%
2750
新浦西区
2833
5.71%
2700
新浦北区
3251
25.46%
2880
连云区
4100
22.26%
3850
开发区
2751
9.17%
2650
海州区
2625
---
2470
注：1、成交均价：为各区域所有项目合同成交价格的加权平均价格
2、综合价格：为各区域通过个方面影响因素综合修正所得的价格
4月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数连云港国际贸易中心
168中茵名都
167津华苑
84青岛花园
77日月花园
52东方纽约城
46东方之珠
40千叶花园城一期
35
5月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）温哥华国际花园
9769江南映像
6430香豪·凯旋广场
6289东方之珠
5328津华苑
4342景山秀水
3914安达·海宁之都
3911万山城市花园
3487
6月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数九龙城市乐园
225连云港国际贸易中心
125青岛花园
74江南映像
54千叶花园城一期
48香豪·凯旋广场
47日月花园
42
6月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）九龙城市乐园
17991香豪·凯旋广场
5544津华苑
4388青岛花园
4213江南映像
4049水木华园
3544
7月份新浦区商品房销售套数排行表
排名
楼盘名称
套数连云港国际贸易中心
182江南映像
121青岛花园
102九龙城市乐园
79东方纽约城
65千叶花园城一期
60润城东方
54津华苑
39
7月份新浦区商品房销售面积排行表
排名
楼盘名称
面积（m2）连云港国际贸易中心
8370江南映像
7692青岛花园
6482九龙城市乐园
6301润城东方
5758津华苑
5117东方纽约城
5062
1—7月份市区成交商品房为871645m2，其中住宅为5719套计718904 m2，见下表：
市区1—7月份每月住宅成交一览表
月 份
名 称246合计
套 数
1476
618
834
748
1048
995
810
5719
面 积（m2）
162879
69533
91316
89839
111783
105114
88440
718904
均 价（元/m2）
2881
3087
3085
3152
3159
3110
3115
---
市区1—7月份每月各物业成交面积一览表（单位：m2）
月 份
名 称246合计
普通住宅
162879
69533
91316
89839
111783
105114
88440
718904
办公用房
3039
805
4710
7868
4762
2777
11110
35068
商业用房
21688
6290
16672
22716
10639
26673
12975
117673
上半年7个月市区普通住宅套均面积依次为110 m2、113 m2、109 m2、120 m2、106 m2、和106 m2和109 m2
二、企业景气指数
从企业景气指数来看，商品房及土地销售价格居高不下，使房地产业经营状况继续走好，从起房地产业企业景气指数稳步攀升，企业景气指数在110—150点之间运行。今年二季度企业景气指数为150点，较上季度上升17.6点，同比上升16.7点。据问卷调查，二季度企业家对本企业经营状况表示满意的占62.5%，认为一般的占25%，认为不佳的占12.5%。房地产业企业普遍认为房地产价格的居高不下，居民的购买热情有所下降，销售量也出现下降，销售价格涨势已趋缓
建筑业企业的企业景气度波动较大，该行业受建筑材料价格和房地产销售价格等因素的影响较大，上年一季度到今年二季度企业景气指数运行在85.2—149.5点之间，高低落差达64.3点，今年二季度企业景气指数为129.6点，较上季度上升8.1点，同比下跌19.9点。建筑业企业长期以来存在的资金短缺，工程款拖欠的现象仍相当严重
近三年连云港市企业家信心指数和企业景气指数情况
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
企业家信心指数
建筑
117.3
117.3
62.7
92.6
120
120
140
147.6
110
企业景气指数
房地产
133.3
133.3
155.6
150
133.3
160
122. 2
123.2
125
建筑
100
157.3
102.7
85.2
149.5
102.6
132.1
121.5
129.6
房地产
122.2
144.4
144.4
130
133.3
130
133.3
132.4
150
三、连云港市房价收入比与居民住宅承受力指数情况
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4至6倍
我市自2001年—上半年，房价收入比分别为：5.55；5.52；7.17；7.84；8.94；8.11；10.2。根据世界银行的评价准则，2001年、2002年我市房价收入比在合理区间内，而从以来，房价收入比连年攀升，达到最高值，略有下降，上半年相较房价收入比增长了25.77%。究其下降原因：由于国家一系列调控措施渐显成效，房价涨幅得到有效控制，城镇居民收入则稳步上升，但房价的上涨速度要远大于城镇居民家庭可支配收入。尽管如此，房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房压力继续扩大
2001年—上半年，我市市区居民住宅承受力指数分别为0.23、0.19、0.25、0.29、0.35、0.31、0.39。住宅承受力指数越低，说明居民的住宅承受力越强。六年当中，2002年居民住宅承力指数最低，承受力最强；居民住宅承受力指数最高，承受力最弱；略有下降；上半年又有所上升，增幅达26%。结合连云港的实际来看，房价的上涨速度明显高于居民收入的增长速度，而且还要持续相当一段时间、势必导致居民住宅承受力指数越来越高，买房压力越来越大
综合房价收入比和居民住宅承受力指数可以看出，就同一个问题，从不同的角度分析，得出的结论一致：我市居民购房压力持续加大
四、连云港房地产市场概况
（一）连云港市上半年房地产投资开发分析
上半年，连云港市房地产市场开发投资稳定增长、商品房销售增速较快。主要特点是：开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头；开发资金充足，来源以企业自筹为主；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快
1、商品房开发投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占大头
今年上半年，全市共完成商品房开发投资31.4亿元，比上年同期增长38.4%。其中住宅投资23.75亿元，同比增长45.6%，占全部商品房开发投资的75.6%；商业营业用房投资3.72亿元，同比增长1.4%，占全部商品房开发投资的11.9%；其他用房投资3.93亿元，同比增长46.1%，占全部商品房开发投资的12.5%
同期，市区完成商品房开发投资22.22亿元，比上年同期增长38.5%，占全市商品房开发投资的70.8%。其中住宅投资17.09亿元，同比增长48.9%，占全部商品房开发投资的71.9%。连云区完成投资5.02亿元，同比增长96.6%，占市区投资的22.6%，比上年同期增长6.7%
2、开发资金充足，来源以企业自筹为主
上半年，全市房地产开发企业共筹集资金47.6亿元，比上年同期增长65.3%。其中银行贷款4.64亿元，同比增长11.2%，占9.7%；自筹资金23.28亿元，同比增长89.4%，占49%；其他资金来源为19.68亿元，同比增长59.6%，占41.3%
同期，市区房地产开发企业共筹集资金37.4亿元，比上年同期增长72.9%，占全市资金的78.6%；其中银行贷款4.18亿元，同比增长16.8%，占9.7%；自筹资金15.72亿元，同比增长88%；其他资金来源为17.5亿元，同比增长80.6%
3、商品房施工规模继续扩大，新开工面积增速加快
上半年，全市商品房施工面积达 790.82万m2，比上年同期增长64.6%。其中住宅651.64万m2，同比增长68.4%，占全部商品房施工面积的82.4%。住宅中：90 m2以下商品房施工面积4.91万m2，占住宅的7.5%；经济适用房施工面积22.89万m2，同比增长92.3%，占住宅的3.5%。商品房新开工面积达316.49 万m2，同比增长42.2%。其中住宅272.84万m2，同比增长47.8%，占全部商品房新开工面积的86.2%。住宅中：90 m2以下商品房新开工面积2.74万m2，占住宅的1%；经济适用房新开工面积10.99万m2，占住宅的4%
同期，市区商品房施工面积达549.48万m2，比上年同期增长63.4%，占全市的41.3%。其中住宅458.44万m2，同比增长69.4%，占全市的70.4%。商品房新开工面积达184.37万m2，同比增长20.1%，占全市的58.3%。其中住宅158.92万m2，同比增长25.3%，占全市的58.2%。连云区商品房施工面积达194.67万m2，比上年同期增长2.6倍，占市区的35.4%，比上年同期增加19.5%。商品房新开工面积达128.95万m2，同比增长6.7倍，占市区的69.9%，比上年同期增加59%
（二）连云港土地市场状况
上半年连云港土地上市41幅地块，上市面积达到262.15万m2，
