白田雅苑商铺营销策划报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 4月30日 谨呈：光华集团 报 告 目 录 市 场 篇 营销策划 篇 第一部分 商业市场调查分析 第一部分：商业市场调查分析 二、区域商业业态分析 四、区域商业市场价格 三、商业市场微观分析 一、宝应市场状况 市场回顾： 当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市场仍然呈现供大于求. 市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近白热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。 结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出现供大于求的现象 1、市 场 状 况 第一部分 商业市场调查分析 第一部分：商业市场调查分析 二、区域商业业态分析 四、区域商业市场价格 三、商业市场微观分析 一、宝应市场状况 本案所在区域 世纪园沿街区域 泰山东路区域 市中心区域 白田北路 北河路 泰山路 白田北路沿路商业区域划分 鑫宝家园 阳光锦城 白田雅苑 国泰华苑 世纪园 京华国际 新加坡花园 人和家园 翔宇中学 No1、周边业态分析 鑫 宝 家 园---建材、便利店、餐饮 世 纪 园---便利店、花店、餐饮、网吧、建材 新 加 坡 花 园---洗车行、药店、便利店、餐饮 结论：从周边项目业态来看多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑档次商业，另外客源主要是依托区域内各项目的自有住户为中心，所以业态较为集中于小型业态，便于经营和管理 区域商业业态分析 No2、项目业态建议 本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺（餐饮、洗衣、便利 零售、美容美发、音像销售等） 区域商业业态分析 第一部分 商业市场调查分析 第一部分：商业市场调查分析 二、区域商业业态分析 四、区域商业市场价格 三、商业市场微观分析 一、宝应市场状况 1.一级市场调查分析 调查对象为白田北路与项目临近，形成直接竞争关系的项目 世纪园沿街区域 泰山东路区域 市中心区域 本案所在区域 白田路沿街商业区域价格支撑 规划中未来的居住中心 目前实际入住人口少支撑点少，支撑力较弱 白田路政府规划 周边已入住社区 支撑点相对较少，但足以支撑其商业的销售和经营 政府规划 周边学校 支撑点较少，但支撑实力强 浓厚的商业氛围 大量的人气聚集 支撑点多而强 3100 约4000 5500- 10000 10000- 15000 分析： 周边无大型的商业集中区域，在售项目的商业仅为自身项目配套。 周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。 从目前情况来看，周边项目的入住情况不高，部分小区尚未交房。未来该区域商业前景看好 本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“心理距离较远”。对本案的商业销售带来一定的阻碍 2.二级市场调查分析 直接竞争项目 间接竞争项目 分 析： 周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。 沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。 沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套，这些住宅小区的品质普遍不高，沿街商业也以中小档次为主 周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人气吸引，区域内商业，均为本区域人群消化。 目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高,影响了投资者的投资信心,从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度. 白田路沿街商业区域市场客源分析 宝应本地私营业主、高收入投资人群为主 周边乡镇的经营投资者也占了一部分比例 因区域的局限性,目前白田路沿街区域市场的商业客源主要以宝应当地的消费者为主.周边乡镇进城置业的客源占了部分比例. 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看