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2、通过分区域研究，我们发现：东部地区深度调整。其中珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点；环渤海地区：各城市分化，北京将下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较峻。西部地区成交量下降20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大
3、低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下：第一类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的等综合性商业项目
4、今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为：房屋成交量同比将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此全年房价同比，依然呈正增长，不过涨幅将由的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性较大（预计与4.4%的涨幅相近）。至于，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比出现负增长。全国楼市触底反弹的可能性最大
前 言
今年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央力度空间的出台“4万亿投资计划”，吹响的拯救经济的号角
在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组，依托易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、深入、及时的研究
一、全国房地产市场总体形势不容乐观
从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间
全国房地产开发景气指数趋势图
数据来源：国家统计局
前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%
前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%
截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大
第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势
全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至
二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌
接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价的大旗，优惠幅度均在10%左右
1、一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌
京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况（万平方米）
城市
供求
9月
环比增长
前三季度
同比
上海
供应
106.87
44.60%
929.46
-6.49%
成交
48.59
-26.40%
688.15
-59.35%
北京
供应
265.4
187.85%
1139.1
15.32%
成交
54.80
34.31%
651.84
-43.12%
深圳
供应
83.48
59.16%
466.26
21.39%
成交
30.66
-1.11%
229.82
-48.75%
从商品住宅供应量上分析，降上海略降之外，北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份，一线城市供应量均出现了大幅的上涨，上海、北京、深圳供应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%
但成成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅皆下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩
京沪深8、9月商品住宅成交均价情况
城市
商品住宅成交均价（万平方米）
9月
8月
成交均价（元/平方米）
环比增长
项目价格表现
成交均价（元/平方米）
环比增长
上海
13248
-2.30%
降价打折范围扩大
13559
1.29%
北京
12657
-10.04%
打折幅度较上月有所加大
14070
21.90%
深圳
11824
-22.04%
普遍下调
14430
-7.45%
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