宁波科技园区写字楼项目高新科技广场营销推广策划提案报告 第一部分宁波办公市场解读 第二部分战略开发目标研讨 第三部分项目属性深入分析 第四部分目标市场细分组合 第五部分项目市场形象探讨 第六部分创新产品定位研究 第七部分产品方案设计排布 目录 Contents 土地供应情况分析 06年较05年增长了143％，为202万平方米，05年比04年增长了207％，为83万平米，逐年呈翻倍递增态势 据统计，07年1～9月份，宁波市办公性质土地供应量为35万方，且全部属于江东区，预计07年供应量为100万方，较06年有一定幅度的下降 从办公性质用地的供应量来看，06年成为近年来土地供应最为集中的一年，且供应量较大，较两年前增长了近10倍，市场压力巨大 江东区在这三年的土地供应量中成为大户，从04～06这三年中分别占到全市38.9％、83.1％和86.1的市场份额 随着东部新城的规划启动，东部新城的供应逐渐增多，截至目前，该区域供有51万方的办公土地供应，占到整个江东区的21.8％，其规划前景也越来越被看好 近年来，宁波市办公性质用地供应量呈逐年大幅度增长态势，市场压力陡增，且多集中在江东区，给 本案造成一定压力 江东区在土地市场的供应中成为最大赢家，其中尤以科技园区和东部新城为主，其必将成为宁波办公 市场的主战场 由于04年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积率多为2.0～3.0之间，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征 随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显 东部新城的办公产品容积率较高，在06年和07年所推出的地块中，容积率均在5.0-6.0之间 无论是宁波市还是江东区，低容积率和低密度的办公产品逐渐减少，本案的产品规划条件优势愈发明显 容积率分析 平均地价分析 江东区05年楼板价较前一年有了较大涨幅，之后便处于一个稳步 增长的态势，但涨幅较慢，始终维持在2000-2500元之间 05年受市区两块办公用地的影响，整体地价均值被拉高 江东区的均价始终位于全市均值之下，价格弹性空间较大 07年江东区的“地王”是位于东部新城的B4-6地块，由宁波恒元 建设公司出资4210元/平米的价格取得 受大体量供应的影响，全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，江东区的价格有一定的涨幅空间 宁波市办公市场板块分析 从目前在售的个案分布来看，主要集中在江东、海曙和鄞州三个区 域，其中江东区所占市场份额最多，到达52％ 宁波办公市场板块呈现“三足鼎立”的格局： 第一区域：三江口区域——传统核心区 第二区域：鄞州中心区域——新的宁波写字楼中心 第三区域：江东科技园和东部新城区域——宁波未来经济发展的 重要引擎 近郊化倾向明显，江东区成为宁波办公市场的主战场，其中科技园区和东部新城成为拉动宁波经济发展 的重要引擎 宁波市办公商品房供应量分析 04年至今，江东区办公商品房的供应量呈逐渐上升趋势，06年显得尤为突出，较05年有了近一倍的新增供应量，达到了93.5万方 但是成交的增幅确没有明显的增加，06年去化30万方，仅比05年增长了6％，远落后于供应量的增长，市场压力可见一斑 截至07年9月，江东区新增供应量为30万方，去化11.5万方，按照目前的去化速度，今年的成交量基本在30－40万方之间 04年至今，供求比分别是3.4、2.2、3.1；累计供求比为3.4、3.62、5.4，供远大于求，市场压力非常巨大 宁波办公市场需求量远小于市场供应量，供求结构失衡，直接影响了办公产品的去化和价格的提升