让金装生活醇香杭州！ 嘉里·桦枫居一期销售策略汇报 汇报内容 竞争市场分析一期销售策略项目客户分析开盘前销售策略市场分析 1.1 宏观市场 1.2 竞争市场 政府全力救市 标志性事件2：10月19日国务院要求降低住房交易税费 支持居民购房 十月楼市 “主旋律” 十月楼市 “主旋律” 10月1日-10月23日成交住宅1071套，环比9月基本持平，同比下降39.3%； 黄金周后短暂回升，随后大幅度下滑，特别是新政出台后，下滑趋势更加明显，政策出台反而加剧了观望气氛 政策推出加剧观望气氛 单位：套 标志性事件——滨江金色蓝庭低价入市 降价风潮向城西高端居住区蔓延 十月楼市 “主旋律” 未来市场供应分析 存量巨大，供应密集，供大于求局面已持续j加剧 截至目前，杭州存量商品房2.67万套，其中住宅是1.68万套（截至10.24日数据），如果住宅房源以1-9月平均1564套的平均销售进度，至少需要1年以上才能销售完毕； 目前存量住宅 数据来源：透明售房网截至10.24日 存量巨大，供应密集，供大于求局面至少延续1年以上 近期杭城楼“势” 据统计，10月底11月初，主城区有近20个楼盘可能开盘，估计上市新房45-50万㎡； 其中均价在8000-12000元/方段的楼盘约12个左右，基本确定开盘的约占2/3，据此推算该价位段房源约24-30万㎡ ，近3000套左右。 2008年10月~2009年6月，主城区将有58个楼盘有新增供应量，其中新盘约20个，由此可估算未来半年内供应量在180~240万㎡，新增套数在2万套左右，也就是说到明年6月份需要去化套数将达到4.7万套 ； 近期上市楼盘一览表 近期杭城楼“势” 近期上市楼盘一览表 市场分析 1.1 宏观市场 1.2 竞争市场 项目周边板块走势 华丰板块 桦枫居 1、元都新景报价8000元/㎡，明折97折，部分房源价格起价在7000元/㎡； 2、本板块桦枫居、亿城雅苑将陆续上市，邻近板块联合格里、天阳关筑等楼盘也即将上市，总供应量超过100万方，其销售压力将剧增； 3、9月、10月成交量仅为6套和2套，成交疲软，回款压力大； 4、丁桥板块的上东城已分流其部分客群； 市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有进一步下降的可能性 竞争个案分析 一期：7086元/平米，4个月去化100%，市场接受 二期：8271元/平米，4个月去化56.3%，市场不接受 元都新景两次开盘去化分析 项目周边板块走势 丁桥板块：成本价开盘 桦枫居 1、该板块楼面价在3800~4200元/平方，对外报价7300元/平米，订房可95折，实际成交价7000元/平米，接近成本价； 2、上东城10月20日推出453套，预定100套左右，暂无成交。 3、联合格里、天阳观筑等将陆续上市，板块总供应量近100万方，后续供应量充足； 4、综上，丁桥板块7000元/㎡已到板块价格顶点，在后续供应压力下，该板块价格将进一步拉低； 市场价格已低于预期，但后续供应量集中，价格有进一步下降的可能性 上东城——7000元/㎡成本价销售 竞争个案分析 代表个案： 区域位置：江干区丁桥板块 发展商：广宇房产 产品：高层 优势:CLD大型中央生活区/秋石高架/绕城高速 注：截至10.24日数据 鸟瞰效果图 从供应来看，90方以下小户型占87.6%，大户型仅占12.4%； 从预定来看，预定了99套，预定率21.8%，其中预定量 中90方以下小户型占76.8%； 从预定客群来看，基本以丁桥本地居民为主，外加少量其它区域首次置业者； 广宇上东城 桦枫居 项目周边板块走势 市场价格均已有调整，但近期成交量仍难以支撑现价，价格有进一步下降的可能性 桥西板块：11000元/平米，成交乏力 南北西岸（7折）：8800~11450元/㎡，9月成交63套，10月仅成交4套 1、该板块楼盘众多，有凯德视界、风景大院、尚品庭院、银树湾、南北西岸、上河、燕园等楼盘； 2、南北西岸、名城燕园9月份推出7~9折的优惠，分别成交了63套，而进入10月份，成交迅速回落至个位数； 3、该板块竞争区域众多，如滨江板块、城东板块、九堡板块等； 4、综上，桥西板块价格降至11000元/平米的价格未得到消费者的认同，在成交乏力的情况下，该板块将进行新一轮的降价促销； 名城燕园（9折）：12150~12600元/㎡，9月成交63套，10月仅成交1套` 天阳上河9月15日已领预售证，至今未开盘 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看