重庆建新南路综合体开发研究
呈交
/7/12
顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司
重庆煌华集团
重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，重庆的空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，目前主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。 “五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。 都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局

重庆市产业规划特征
产业规划呈现“一城五片，多中心组团式”特征
重庆市产业规划特征
“一个中心，六个副中心”
重庆大型零售市场
NOVO在重庆解放碑开了第一家独立百货。 诸如GUCCI以及WE等奢侈品、快速时尚品牌积极进入重庆零售市场。 购物中心的首层平均租金同比上涨 4.2%达到726元/平方米/月

市场摘要
快速时尚品牌积极拓展重庆零售市场
重庆商圈市场专项研究
核心商务区
现有项目
未来项目
重百商场
新世纪百货
观音桥
解放碑
北城天街
重百大楼
新世纪百货
英利国际金融中心
环球金融中心
重庆大型零售市场
重百大楼(解放碑) 新世纪百货(解放碑) 大都会广场 重百商场(观音桥) 新世纪百货(观音桥) 北城天街(观音桥) 王府井百货(解放碑) 茂业百货(观音桥) 新世界百货(观音桥) 日月光广场(解放碑) 星光68 (观音桥) 大融城(观音桥) NOVO (解放碑) 美美百货(解放碑) 富力海洋广场（观音桥) 金鹰财富广场(解放碑)
现有项目
未来项目
英利国际金融中心 环球金融中心
王府井百货
大都会
茂业百货
新世界百货
日月光广场
星光68
大融城
NOVO
美美百货
富力海洋广场
金鹰财富广场
重庆商圈市场专项研究
二、项目基地条件分析
本项目位于重庆市江北区建新南路，比邻观音桥商业中心位置。 项目占地X亩，建筑面积地上38万平方米

本案
项目指标
基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造

2、商业和房地产市场初步分析
地块45056平方米，容积率建议13.0 建筑面积建议36.68万平方米
一期产品规划
建筑面积26.8万平方米，三栋塔楼，住宅16万平方米，商业7.77万平方米，其中地下建筑面积25911,停车位,建议将交叉路口塔楼定位为SOHO,提升销售价格
一期项目投资估算
可以销售物业----产品一流前提下的估计
毛利润57.1-39.44=17.66亿元毛利润 ，上交各种税费后，纯利润预计10亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米和10000平方米5A写字楼

可以销售物业----产品一般前提下的估计
毛利润49.6-39.44=10.16亿元毛利润 ，上交各种税费后，纯利润预计6亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米

一期可以销售物业计算理论上毛利润为262000-203100=5.89亿元毛利润，用于滚动开二期,如果销售价格降低到大户型1.2万元，住宅1万元，项目没有销售利润

建议之一
项目产品定位和设计水平对项目利润的影响较大。 建议一期产品在明年十月前投放市场

100亩项目参考建筑设计模型如下：
建新南路
参考模型
信和地王项目
项目规划设计完善意见之一---突出一期购物中心形象 强调入口设计，增加空中花园的功能
空中花园重点借鉴难波城
重视空中立体动线的引导
空中花园不仅是景观中心，而且是人流聚集中心，是人流动线的重要组成部分

项目规划之写字楼研究
建议写字楼高度 限高230米以内。建议写字楼一栋超高层 68层以内 1-25层 3000平方米每层 25层以上建议在1600平方米以内 建议酒店公寓为1-100米，100-230米作为写字楼部分。让写字楼拥有最好的景观资源，拥有福建商会联络更多企业总部进入

观音桥项目总部办公楼意向图
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看