海淀南路12号院 项目前期策划报告
8月26日
专业地产运营机构
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汇报思路
一、楼市气象
二、区域市场解析
四、项目整体定位
五、项目客群分析
六、项目作战计划
三、项目本体解析
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第一章 楼市气象
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楼市政策回顾
楼市政策回顾
北京楼市7月看点：“价跌量升”，开发商低价入市放大销量
1、7月份，在部分热点项目的带动下，北京楼市出现明显回升态势。 2、据北京市房地产交易管理网数据统计，7月，北京共成交期房住宅4950套，成交面积51.9万平方米，环比分别上涨16.7%和25.1%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4035套，成交面积为44.5万平方米，环比分别上涨39.2%和39.6%。 3、成交现房商品住宅为776套，成交面积为12.6万平方米，分别上涨7.8%和11.6%。 4、7月北京楼市反弹的主要原因是开发商低价入市，但楼市整体大势仍然处在低迷之中，短期内很难出现持续的回暖。 5、7月份北京楼市成交量与5、6月份相比有明显上涨，主要原因是多个优质项目低价入市销售，性价比突出

政策影响分析
京版“国11条”本次的实施以规范为主；指向性更加清晰；总的来看，国11条主要体现了对交易环节的控制，整体思路是以规范市场为主。 北京的落地政策是我国近几年来出台房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从监管力度、金融贷款、交易税费、土地拍卖、房源供应等一系列出台如此详细的政策调控；可以称之为是历史上最严厉的“政策调控”。 商品房预售制度相比之前更加细化和聚焦，对市场供应、投机炒作等方面能够起到严格的规范作用。 对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及部分异地首置刚需也受到较大抑制
市场政策走向的不明确性，及政府出台的新一轮政策和银行贷款利率紧缩，将直接影响购房客户群体的购买心理，以致加深客户心理的观望态势，在这种未来市场环境不够明朗的情况下，必须要把握住市场高点，快速销售快速回款。 所以本项目成败的关键在于速度 快
楼市气象
第二章、区域市场解析
苏州街区域市场在售楼盘
本案
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区域内周边项目调研：周边在售项目（基本）情况
周边在售项目（销售）情况
周边中高档二手房销售情况参考
目前区域内二手房均价在26000-28000元左右，年初涨势迅猛，放量充分，近几个月整体价格趋于平缓，放量大幅下降，买家观望情绪严重
区域市场现状小结：
经以上类比可看出以下几点： 1、周边住宅类新房放量较少，竞争项目稀缺，并且大多在售项目进入尾盘销售阶段，与本项目销售周期不重叠，本案在区域内可弥补市场空白，有较大的竞争优势； 3、周边二手房在去年年底价格涨势迅猛，迅速提高了区域均价，为本项目的价格冲高做好了市场铺垫，但本项目周边二手房存量较大，与新项目相比价格方面较有优势，对本项目的快速销售也存在着部分程度的威胁。。 2、综合来看，本项目住宅销售前景良好，周边市场价格的持续走高为本项目的入市价格提供了良好的机会，恰当的入市时机也有效的规避了部分风险，故本项目如调整好营销策略，将极有可能冲击市场更高点，实现利益最大化。
第三章、项目本体解析
一、项目位置 区位：位于北京三、四、环线中心地带，属城市传统认知上的成熟地段。 项目位置区间： 东：至人大附中西路； 南：至倒座庙8号院； 西：至苏州街； 北：至海淀南路

本案
海淀南路
苏州街
项目基本情况
二、项目经济技术指标
建设用地规模：3295平方米 地上总建面： 14000平方米 其中住宅总建面：12000平方米 商业面积：2000平方米 地下总建面：5900平方米 其中负一层商业面积：1200平方米 建筑控制高度：≦57米 容积率：4.0 绿化率：30％ 机械地下停车位：120个
1、地块现状：项目地块由3幢住宅楼和东面围墙合成一个封闭院落，东面围墙毗邻人大附中西路，南面靠倒座庙8号院，西面为地块主入口，北面为项目原有住宅

东
北
西
南
西侧主入口
北侧边界
三、地块环境
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看