1 中国房地产市场研究12月刊（简版） 在中央经济工作会议之后，特别是12月14日，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 等“国四条”的推出，短期内房地产行业迎来了政策出台密集期。在“国四条”的框架下，中央各部委、 各地方政府推出细则予以细化落实。纵观近期政策调控的具体内容，我们认为未来房地产政策将转为“两 保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置 业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定 从市场层面来看，密集政策调控之下购房需求仍在继续快速释放，多数城市的成交出现了不同程度 的上扬，房地产市场形成一波年末翘尾行情。透过成交结构数据我们发现在这一波成交高峰中，多数城 市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前各城市的市场需求仍较为旺盛，并且多数是自住性和首改 性的需求，因此市场仍具备稳定发展的基础 在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛 的背景下，我们认为明年上半年市场仍将保持稳定增长态势，部分城市房价仍有继续上涨的空间 预计从年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强， 抑制性调控政策逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果逐步显现， 部分市场涨幅偏高的城市将面临一定的调整压力 一、政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控” 1、在经济增长的基础上“调结构”，信贷政策将转向经济结构薄弱环节 随着宏观经济的强劲反弹，中央经济工作会议定调“促进发展转变”，在释放出政策微调同时，可以 预计刺激政策尚不会全面退出，未来施积极的财政政策和适度宽松的货币政策将并行，但是根据外部环 境的变化，政策的灵活性和针对性将大大提升。同时，中央严控新增投资措辞严厉，显示了加快结构调 整的意图，可以预计下一步新增投资应重点用于在建项目。同时，信贷政策也将重点向社会经济薄弱环 节、就业、战略性新兴产业等方面转移 2、 “两保两控”中性调控政策维护房地产市场长期稳定发展 12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出的“国四条” 释放了清晰信号，“保”自主改善性购房、“压”投资投机性购房将是房地产政策重中之重。23 日，财政部、国税总局出台营业税新政，二手房营业税再度“二改五”。同时，土地出让金首付比例也明 确上升至5成，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现 我们认为，在“两保两控（一保，行业稳定增涨，确保经济增长势头得到延续；二保，保障性住房和首次置业。一控，控制房价，有效减缓房价的继续上涨；二控，控制投资投机行为，确保房地产市场 健康稳定）”中性房地产政策基调下，严控二套房贷，房地产营业税“二改五”、土地出让金首付五成将 是房地产政策“底线”，至于其它优惠政策，地方政府将拥有一定的实施弹性，可以预计未来各地方政府 也将对房地产政策有一轮集中调整 11、12月份房地产行业重要政策列表 全国政策 时间 政策条目 政策内容 财政部等 五部委 11月18 日 关于进一步加强土地出让收支 管理的通知 土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期 限原则上不超过一年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50% 国务院 12月14 日 国四条 1、增加普通商品住房的有效供给 2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别 化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险 3、加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善 土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理 4、继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题 财政部、国 税总局 12月22 日 关于调整个人住房转让营业税 政策的通知 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购 买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税 中国人民 银行、银监 会、证监 会、保监会 12月22 日 关于进一步做好金融服务支持 重点产业调整振兴和抑制部分 行业产能过剩的指导意见 《意见》并没有传达出监管层抑制银行信贷投放能力的信号，只不 过针对结构调整的金融调控将更趋严格 国土部 12月23 日 新闻通气会：曝光18宗闲置土 地 国土资源部12月23日上午召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气 会，会上通报了18总挂牌督办闲置土地，其中包括被央视曝光的“盈大囤 地事件”涉及到的“工体四号地”，以及华润、保利、中海等知名房企购得 的开发地块 中国人民 银行 12月23 日 货币政策定调 继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新 情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重 点。把握好货币信贷增长速度，引导金融机构均衡放款，避免过大波动 国务院 12月31 日 国务院出台意见推进海南国际 旅游岛建设发展 2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，旅游业增加值占地 区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到 60%，第三产业从业人数比重达到60% 二、经济：年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展 11月PMI、工业增加值、投资、消费等方面均有不俗表现，通过对宏观经济数据的分析，我们得出 了我国经济增长将保持稳定回升的结论。尤其是上月工业增加值的加速增长更体现了国内经济的明显改 善。12月最先出炉的PMI指数再创新高，意味着本月工业增加值增速将有望继续保持较高增长。这反映了内生经济增长正不断启动，刺激政策已发挥明显效果，经济回升态势进一步增强。全年实现GDP“保 八”已成定局，明年随着三驾马车的均衡发展，我国经济将有望继续增长 指标 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 工业增加值同比增幅 10.7% 10.8% 12.3% 13.90% 16.1% 19.20% / 出口总额（亿美元） 954.1 1054.2 1037 1159.3 1107.6 1136.53 1307.3 出口总额同比增幅 -21.4% -23% -23% -15.20% -13.8% -1.20% 17.70% 新增贷款总额（亿） 15304 3559 4104 5167 2530 2948 / 新增贷款同比增幅 393.68% -13.20% 41.52% 37.97% 33.16% -38.18% / PPI同比增幅 -7.8% -8.2% -7.9% -7% -5.8% -2.10 / CPI同比增幅 -1.7% -1.8% -1.2% -0.8% -0.5% 0.60 / PMI同比增幅 53.2% 53.3% 54% 54.3% 55.2% 55.20% 56.6% 指标 09/1~6 09/1~7 09/1~8 09/1~9 09/1~10 09/1~11 09/1~12 固定资产投资额（亿元） 78098 95392 112985 133177 150710 168634 / 固定资产投资同比增幅 33.6% 32.9% 33% 33.3% 33.1% 32.1% / 财政收入（亿元） 33976.14 40672.05 45909.52 51518.87 58363.8 63393.1 / 财政收入同比增幅 -2.40% -0.50% 2.60% 5.30% 7.5% 9.20% / 财政支出额（亿元） 28902.56 33888.23 38625.35 45202.78 49886.04 56235.97 / 财政支出同比增幅 26.31% 23.50% 22.70% 24.10% 23% 22.70% / 三、投资——09年房地产行业指标重新出现高潮 11月国房景气指数达到102.78，比上月提高0.75个百分点，更是连续4个月超越100点临界值 房地产行业的复苏表现的各个环节上，不管是投资指标还是建设指标都表现出反弹上升之势。房地产开 发投资指标同比增幅在2月降至1%的低谷后，触底反弹快速回升至11月的17.8%，虽然增幅比 上月略有回落，但整体上升之势不改。土地开发面积同比增幅在11月份实现14个月以来的首次转正， 同比上升2.5%。同时，11月份商品房新开工面积更是大幅攀升至15.8%，较10月增加12.5个百分点 而表现一直较为平稳的商品房、商品住宅竣工面积，也在11月实现较大增长，同比增幅分别为26.1%和 28.2% 指标 09~7 09~8 09~9 09~10 09~11 09~12 国房景气指数（当月） 98.01 100.08 101.08 102.03 102.78 / 全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅 1.0% 2.0% 2.80% 3.9% 5.70% / 全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅 0.9% 0.9% 0.7% 0.7% 1.20% / 指标 09/1~7 09/1~8 09/1~9 09/1~10 09/1~11 09/1~12 房地产开发投资额（亿元） 17720 21147 25050 28440 31271 / 商品住宅开发投资额（亿元） 12427 14848 17582 19954 22369 / 全国商品房销售面积（万m2） 41755 49416 58371 66369 75203 / 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看