September 14 四川绵阳·世纪阳光·全程营销策划纲要 芙蓉·世纪阳光 START 区域研究/住宅分析/商业分析/项目定位/目标客户定位/整合营销/整合推广 诚信不动产营销策划有限公司 起点决定思考的出发点 项目地处城东片区，紧临“芙蓉金城”，城市的副中心位置。 总共约12万平米的建筑面积 根据项目地块的价值、以及面积区间、预期目标 这些都注定了项目住宅以居住型为主，商业以经营型购买为主。 我们断言：将自有住宅和经营性商业进行内部整合，是项目双赢的关键 理念决定成败的关键点 地产运营城市， 兴金城运营游仙！ 芙蓉溪畔高尚城市寓所 创新城市生活理想 第一部分市场环境扫描 绵阳市场环境 城东区域市场环境 项目区域市场环境 区域市场梦想 一、绵阳市场环境 商业发达，潜在购买力惊人的移民城市 随着供应量的急剧扩大，住宅已经进入买方市场 市区高层电梯公寓已经被普遍接受，产品创新即将成为竞争焦点 超高层开发与营销周期长，未来市场变数较多 大体量的竞争对手长期贴身紧逼，如何占位、如何领跑，如何借势… 二、城东区域市场环境 区域开发逐渐成为热点，继芙蓉汉城之后，芙蓉金城再掀热潮 供应量的急剧增大，竞争态势渐趋激烈 开发理念逐渐成熟，环境、品质、手段引起了足够重视 产品种类多样化，高层、多层兼具，户型创新性增强 市政配套越来越完善，区域环境将得到根本性改变，对城市居住人口越来具有吸引力 以芙蓉汉城为中心的夜间休闲经济圈的形成，带动了区域内商业的快速发展 三、项目区域市场环境 ◎项目地处游仙区经济实验区； ◎周边虽有高校，但工厂企业也较集中； ◎六里村、游仙镇居民居住地。 总结—— 就目前来讲，区域印象被界定为： “城郊重地与廉价居住的混杂地” 芙蓉金城 地段赋予本项目的是——自我补充(EXCHEQUER) 九院 中央资源区CED 师院 芙蓉汉城 绵阳主城区 本案 21世纪，土地占有晋级为资源占有，土地价值升华为资源吸引。诚信公司认为，项目占据的城市副中心的较好地段，相当于未来城市的业态补充，它所衍生出的能量，正是我们目标买家最为看中的亦动亦静的变化空间。而我们的工作，正是显化自身能量，释放升值潜量 资源对于本项目而言，意味着什么？ 商业——社区自给缩减居住成本；情色文化彰显特色 居住——自有丰富业态缩减需求成本；有别于周边楼盘风格 大势在握 势在必发 借势造势 四、区域市场梦想 之一 城市规划，南扩、西进、北新： * 城市化进程加快，大绵阳城市格局日趋形成； * 南部重点打造“三江六岸绵阳会客厅”，西部以科技与行政为中心 发展高新区； * 北部以旧城改造为主，打造离市中心最近的全新城市生活区。 之二 握在手中的城东： *芙蓉汉城的先入基础 *芙蓉金城区域带动 *众多中小楼盘的区域造势 *成熟的生活环境 *浓郁的生活氛围 之三 沸腾的楼市： 成群成势 大盘辉映 整体向好 吸附市场 市场环境结论 整体市场环境有利于“芙蓉·世纪阳光”进入，大势趋好，必须借势；但是住宅市场已给项目较小的空间，因为它已经被芙蓉汉城、芙蓉金城等大盘形成合围之势，体量、环境难以与之抗衡；但同时，由于它们的带动与造势，又给本项目带来了无限广阔的空间，并由此而带来营销推广成本的降低。 因此，我们必须找到市场突破点采用排他性运作手段，既然借势，就要变劣势为优势 第二部分 项目理解及设计建议 项目优劣势 产品理解 商业配套及服务 周边大盘效应 设计建议 一、项目优劣势 * 整体环境好，区域市场大盘辉映，共同炒热城东片区，有利于 本项目入市和销售 * 区域市场细分度不够，多数楼盘为卖房卖房，强调环境、品质 户型等居家要素，而忽略“为生活而卖房”的诉求，为本项目提 供了很好的市场机会 * 本项目体量相对较大，市场反应的灵活度大 * 本项目周边环境目前较差，不利于楼盘形象树立，更无法与区 域内的大盘相比 本项目的市场难点在于如何有效分流芙蓉汉城和芙蓉金城所带来 的区域客户流 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看